こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの山中です。

今回紹介するリノベーション物件は、田園都市線 桜新町駅から徒歩4分。

 

■大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有しているオーナー様から相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

 

  • 「せっかく平米数が広いお部屋なのに内装にパンチがなく、長い間空室になってしまう」
  • 「どんどん賃料を下げていくので利回りが悪い」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

 

築古物件を所有しているオーナー様は、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

 

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

 

■こんな人に読んでほしい

 

    • 「せっかく平米数が広いお部屋なのに内装にパンチがなく、長い間空室になってしまう」
    • 「どんどん賃料を下げていくので利回りが悪い」
    • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

このようなお悩みを抱えているオーナー様に読んでいただけると嬉しいです。

実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。

■今回紹介する物件の概要

オーナー様情報ー

我々は、不動産を買い取り投資用に運用する会社です。買い取った物件は自社運用します。都内に好立地で複数物件を持っており、利回りを向上させるためにリノベーションを検討しました。

物件の情報ー

今回の物件はサザエさん発祥の地として有名な『桜新町』
街の至る所で磯野一家を発見できてちょっとホッコリします。
渋谷までのアクセス良し、買い物環境◎
成城石井やピーコックなど高級スーパーが揃い、
住みやすいだけでなく治安も良い立地にあります。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション(無垢床+造作キッチン+UB交換+造作洗面台+書斎スペース )

 

リノベーションのトータル費用は約520万円(税込)。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

 

一般的なフローリング×クロス。

建具枠も木色で少し古めかしい印象です。

これといった特徴がないため、駅チカで立地が良くてもなかなか賃料を上げることができません。

 

 

水回りは、元々はお風呂と洗面台が同室内にあるタイプで、

ピンクのタイルが肩の高さあたりまで貼ってありました。

かなり年季が入っているので、そのまま賃貸に出すのは少し無理がありました。

トイレもウォシュレットが設置されておらず、設備としてはあまりいい状態ではありません。

 

■エイムズにご依頼いただいた理由

予算が限られている中で、最大の費用対効果を狙えるということで弊社にご依頼いただきました。

施工内容も、相談の中で柔軟に変更できる点も高評価を頂けたようです。

他社で見積った場合、フルリノベの金額が予想以上に高かったりエイムズほど賃料アップに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

 

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リノベーション会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

 

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリノベーションを実現するスペシャリストが揃っています。

 

スタッフ一覧を確認する》 https://eims.co.jp/

 

■【相場よりも2万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

 

まずは居室空間から見ていきましょう。

 

★Before

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★After

 

居室部分は全面無垢床施工としました。

一気に部屋が垢抜け、高級感が出ましたね。

白いクロスにライティングレールの黒の差し色が効いています。

間取りも2部屋を1部屋に繋げることで、近年需要の高いひろびろしたLDKと生まれ変わりました!

 


続いてキッチンです。

★Before

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★After

 

 

置き型で天板がステンレスの昔懐かしいキッチン。

これはこれで味がありますが、やはりキッチンは広々使いやすくて清潔感のあるものがいいですよね。

こちらのお部屋では、ペニンシュラ型のキッチンに

背面は大胆に黒のメラミンパネルを貼ってシックでホテルライクな印象に仕上げました。

人工大理石の天板でお手入れも楽々。人気の3口コンロという充実度です。

 

こんなにすてきなキッチンだったら、アクアパッツァとか、アヒージョとかそんなおしゃれな料理を作ってパーティーなんかしても楽しいかも・・・。

 


お部屋

★Before

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★After

 

寝室も、和室から洋室へ変身!

無垢材にクールなグレーのアクセントカラーがよく合います。

シンプルながらも飽きのこない、誰にでも合うような内装を目指しました。

 


続いて脱衣所周りを見ていきましょう。

★Before

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★After

 

 

トイレ・UB・洗面台・洗濯パンは全交換です。

イメージカラーはキッチンと同じく黒!

シックでホテルのような内装に仕上がりました。

 

LDK~脱衣所まで統一感のある内装に仕上げることで

賃料もアップしやすくなります。

 

清潔感のある水回りは、お引越しを考えていらっしゃるお客様にとってはかなり重要なポイントとなります。

 


 

なんといってもこちらのお部屋の見どころは玄関横の書斎スペース!

WICとしても使用することができるので、お客様の生活に合わせた使い方をご提案できます。

玄関は非常に広くとることで、アウトドア用品なども置くことのできる多目的スペースに変身。

収納棚もたくさんで、靴だけでなくインテリアも数多く飾ることができます。

 

 

■特にイチオシできるポイントを説明

①水回り周辺の仕様をホテルライクにすることで、高級感を与えることができました。エイムズでは珍しいブラックテイストです。

 

②玄関横に書斎を作ることで、自分だけの作業部屋を作りました。趣味も仕事も、集中できる空間で行うことができます。

■入居者さんの声

荷物が多くなってしまい、今よりも広い家をと考え物件を探していました。ちょっと大き目のクローゼットがあればいいかな。と考えていたのですが、こんなに大きなウォークインクローゼットがついているお部屋に出会えるとは思ってもいませんでした。何よりも嬉しいのは、玄関入ってすぐにクローゼットと言う点です。ちょっとめんどくさりなので、玄関にいろいろ物が置けるのは本当に有難い。クローゼットだけでなくて、キッチンやリビングも広く南向きで日差しがたくさん入ってくるのもいいですね!お部屋の壁も落ち着き色で気に入っています。お部屋全体の動線が広いので、ストレスフリーで生活できています。ここに決めてよかったです。

 

■基本情報のまとめ

・最寄駅:桜新町駅

・住所:東京都世田谷区桜新町1丁目8-10

・家賃:169,000円

・間取り: 1SLDK

・階数:2階

・向き: 南向き

・構造:鉄筋コンクリート造

・工事費用:520

・工事内容:基本プラン+オプション(無垢床+造作キッチン+UB交換+造作洗面台+書斎スペース)

・築年: 1970年7月

・改修: 2019年1月

・設備: 都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/エレベータ/システムキッチン/追焚給湯/温水洗浄便座/浴室換気乾燥機/ガスキッチン/W.INクローゼット/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/独立洗面所/ベランダ/防犯カメラ/2階以上/2面採光/水回り新品/2口以上ガスコンロ