空室対策

賃料・入居率UPに成功したリノベ事例【港区麻布十番駅の物件】

 

こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの山中です。

事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。


◽️不動産買取再販会社のお悩み

マンションを仕入れて再販している不動産会社様から相談を受けると、次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「一般的なリノベーションをして賃貸転用してもコストパフォーマンスが悪い」

■「不動産の価値を最大限にして再販したり、賃貸に出したい」

 

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

■「一般的なリノベーションをして賃貸転用してもコストパフォーマンスが悪い」

■「不動産の価値を最大限にして再販したり、賃貸に出したい」

 

このようなお悩みを抱えている不動産買取再販会社様に読んでいただけると幸いです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件の概要

「飯倉交差点」至近で六本木も麻布十番も楽々立地です。

その中でも不動の人気エリア
麻布台・六本木が最寄駅となります。

最も近い東京メトロ南北線麻布十番駅からは
徒歩6分の好立地です。さらに都営大江戸線六本木駅など
全部で5路線が使えて、交通の便が申し分なし

大人な街で食事を楽しむのも良いですし
買い物も最適 美術館も多くプライベートが
充実するのが目に浮かびます

 

具体的なリノベーション内容は

無垢ヤマグリ床、造作キッチン、室内洗濯機パン、トイレ新設。

なんと賃料が1.5万円UPしました。

 

 

■大家さんが所有していた背景

弊社は、不動産の買取再販事業に力を入れています。今後さらに仕入れ数を増やし、通常では販売しづらい不動産でも付加価値を足していきたいと考え、この物件を仕入れました。

■リノベをしたいと感じた理由

買取再販会社なのでリフォームやリノベーション前提ではありますが、現在は競争も激化している中で通常のリノベーションでは差別化しづらく、最大限の価値までもっていくことが難しいです。そこでデザインリノベーションに目を付けました。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

築年数としては37年ほどですので古いのですが、リフォームを施しているであろう内装ということで築年数の割にはきれいです。

ただ、港区六本木・麻布エリアということもあり差別化しないとなかなか利益を取れる再販につながらないというのも現状です。

既存で使えるところはそのまま使用し、エイムズのリノベーションでさらに付加価値を高めていくことに決まりました。

■エイムズにご依頼いただいた理由 

まずは、圧倒的なコストパフォーマンス。

エイムズはご予算に応じて最大限の価値を足していくリノベーションが得意です。

初期提案ではパッケージでご提案しておりますが、リノベーション項目の追加、削除も自由自在なことが理由の一つだったようです。

更に大工を内製化しており、施工件数も700件以上実績があることから

造作工事によって納まりをある程度コントロールができることもエイムズを選んでいただいた理由の一つでした。

賃貸リノベーションは空室対策にもってこいの作戦です。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少ないため、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内製化することで、費用を抑えることができます。

 

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

 

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

 

■【賃料1.5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

リノベーションのビフォーアフターをご紹介します。

まずは居室空間から。

▽before            ⇩ ⇩ ⇩

▽after

 

 

床は無垢床に変更することで一気にデザイン性が高まりました。

また、アクセントクロスを追加してあげることで部屋の表情もぐっと引き締まり、このエリアにぴったりのおしゃれなお部屋になりました。

さらに基本料金には、照明交換も入っています。

普通のシーリングライトは見た目があまりよくないのですが、ライティングレールに変えることでデザイナーズマンションのような空間が出来上がります。


続いて、キッチン。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

 

 

キッチンは大工特性の造作キッチン!壁面にはタイル貼りを施すことで高級感を演出しました。

賃貸物件ではなかなか珍しいデザインとなりますので、他の賃貸物件に比べて家賃アップが見込めます。


水回り

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

 

 

お風呂周りは、木目調のアクセントシート貼りで高級感を出しました。

元々のお風呂がきれいでしたので、より賃料アップが見込めるように

高級感を出すデザインに仕上げることが重要となってきます。

 


 

収納は高級感のある折れ戸クローゼットに。限られたスペースを無駄にしません。

玄関にはコート掛けや、鏡を設置することで、細かくはありますが少しでも使いやすいお部屋になるように工夫しています。(基本料金内です)

■ご入居者様の声 

 

上京するので、物件を探していました。六本木に憧れがあって付近で家を探したけど、希望していた家賃だと狭くて古い物件ばかりでした。場所を変えるか、古くて我慢するかと悩んでいたときにこの部屋を紹介してもらいました。築年数が古かったし、あまり期待しないで内見にいったけど、部屋の内装見てめっちゃ綺麗でびっくりしました。まずキッチンがかわいい。白タイルだし、ちゃんと器具かけられるともあるし感動しました。床も、壁紙もお洒落。よく部屋で写真とか撮るから、壁紙がお洒落なのはうれしいです。あとはお風呂が綺麗で広いこと。入浴時間はたっぷりとるので、お風呂が広くて綺麗なのは本当に嬉しかったです。迷わずにここに決めました。リノベーションは考えたこと無かったけど、新築と変わらない内装で、新築に比べると高くないって知ることができてよかったです。紹介ありがとうございました。

■基本情報のまとめ

・最寄駅:麻布十番駅  徒歩6分

・住所:東京都港区麻布台3丁目4-12

・家賃:15.8万円

・間取り:1K(28.99㎡)

・階数:6F

・向き:北向き

・構造: 鉄骨造

・工事費用:万円

・工事内容:無垢ヤマグリ、UBアクセントシート貼り、収納建具交換、造作キッチン、室内洗濯機パン、トイレ新設

・築年: 1983年10月

・改修: 2019年03月

・設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/オートロック/エレベータ/宅配ボックス/温水洗浄便座/駐車場/B・T別室/洗面台/自転車置き場/IHクッキングヒータ/ベランダ/防犯カメラ/専用ゴミ捨て場/2階以上/シューズクローゼット