こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

今回ご紹介する物件は、目黒駅徒歩3分の好立地な物件。リフォーム後、賃料10万円UPの大幅な値上げに成功した事例です。


◽️大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策はもちろん、先を見据えて賃料UPもしたいので、リフォームを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無い、、、」

築古物件を所有している大家さんは、「できればリフォームしたい」と考えている方がとにかく多い。

このページでは、実際にエイムズでリフォームをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

「長い間空室が出ていて困ってる」

「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


◽️今回紹介する物件と大家さん情報:

もともと、土地を所有していた電鉄系の不動産会社がマンション建設時に、全体の半数を分譲マンションとして販売し、残り半分を保有し、賃貸マンションとして運営していました。

築40年が立ち、水回りの老朽化が進む中、だましだましリフォームして来たが、賃料が下がったり、空室期間が長引いてしまっていた。

目黒駅からも近く、権助坂沿いにあるため、リノベすれば、賃料アップに繋がることが予想出来たため、予算を確保し、フルリノベを行った。

物件の情報ー

目黒駅徒歩3分という好立地の物件です。駅周辺では大規模分譲マンションや駅ビルでのショッピングモール開発が進んでいるとともに、権之助坂を中心に飲食店やお洒落なインテリアショップも多く、人気の街です。間取りは1Rで一人暮らし向きのお部屋です。

工事費は総額380万円でしたが、賃料10万円UPと大幅な値上げに成功した物件です。目黒周辺の1Rの物件は14.11万円が相場なので、この物件はマンスリーとして運用することで、賃料は25万円に設定されています。

工事内容は、主にオーク突板床、造作キッチン、室内洗濯機パン、UB交換、天井躯体表し、天井間接照明、独立洗面、壁面木パネル貼 などです。

賃料10万円UPに成功しました。(15万円→25万円)

■リノベーション前(空室対策前)の内装

壁紙、床、水回りのどこを取っても「ちょっと古い普通のマンション」でした。台所のタイルは2~30年程前の新築物件にありがちなタイルですし、お風呂場は狭く、独立洗面台のない状態でした。普通の賃貸マンションでデザイン性はなく、築年数に応じて賃料の下落が続いていました。

玄関を入ってすぐの台所。昔ながらの台所という印象ですね。玄関と台所が続いていることで、中途半端に空間を持て余したメリハリの無い空間になっていました。

キッチンから部屋までの間に「使い勝手の悪い空間」が存在しているため、奥の部屋が狭く感じるというデメリットも。部屋の使い方が難しい物件でした。

続いてお部屋の状態を見てみましょう。

壁紙は白一色で天井まで続いています。床やドアは茶色で、「売り」になるような特徴はありません。古い建物なので仕方がありませんが、エアコン近くの天井は梁が下がっていて、天高が低く感じ圧迫感があります。

賃料UP、入居率UPに繋がるような「この部屋ならではの良さ」は見当たりません。

続いて水回りも見てみましょう。

リノベーション前は、お風呂場と洗面台が一緒になった2点式ユニットバスのタイプでした。ユニットバスがネックとなり、長い間空室になることも多いです。空室対策のしがいがあるお部屋ですね。

原状回復だけでは賃料UPは難しく、むしろ賃料を下げなければ空室が続く状況でした。困っている状態で大家さんからご相談を受けました。

■エイムズにご依頼いただいた理由 

エイムズの施工実績と入居率UPをご確認いただき、ご依頼を決めていただきました。

こちらの物件は、「古すぎてこのままでは住めない」という状態ではありませんでした。そのためフルリノベーションをする必要性はなく、気になる箇所をリノベーションすることを提案しました。

予算に応じて複数のリノベーション案を提示したことで、エイムズを評価していただき、実際にお任せいただくことになりました。

他社からも見積もりを取ったようですが、フルリノベーションを提案され予算をオーバーしたり、原状回復程度のリノベーションで予算内におさまるものの賃料UPができるような売りは作れなかったり、納得のいく提案を受けることができなかった、とのことでした。

 

リフォームを請負う不動産会社やリフォーム会社は、自社で大工を雇用しているわけではなく、外部の大工さんに丸投げすることも多いんです。そして外注を重ねるごとに価格が高くなりがちです。

エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内製化することで、一貫してエイムズが対応いたしますので、費用を抑えることができます。

設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしていきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

 

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料10万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

エイムズでリフォームをした結果、どのように変化したかをご紹介しますね。実際に賃料を10万円UPさせることに成功し、狙い通りの空室対策ができました。

 

まずは玄関を入ってすぐの台所。

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黒を基調としたスタイリッシュなデザインのキッチンに生まれ変わりました。キッチン上と玄関横に「扉のない収納」を作ることで、空間が広く見える効果があります。

玄関との間にセパレーターを備えることで、空間にメリハリが出ました。


続いてリノベーション前後のお部屋の変化を見ていきましょう。

▽before

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▽after

天井と床を大幅に改修することで、一気におしゃれなお部屋になりました。

あえて天井の配管などを見せることで、イメージが大きく変わりました。クローゼットも取り外し、見せるタイプの収納に改修。開放感が得られるようになり、以前ほど天井の梁の凸凹が気にならなくなりました。


次は水回りの様子です。

▽before

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▽after

2点式ユニットバスから独立洗面台になったことが一番大きな変化ですね。今回のリノベーション全体の中でも、大きく変わった箇所の一つです。シンクとミラーの分離型を採用することで、今風のおしゃれな洗面台に変わりました。

浴室乾燥機付きの浴室になったため、洗濯をしてすぐにお風呂で乾かせる便利な造りです。今回のリフォームでは、利便性の向上をして、入居率がUPできるよう工夫しました。


そのほかにもリフォーム箇所をご紹介しますね。

こちらは、キッチン横〜お部屋に続く空間です。デザイン性と開放感がありますよね。実はリノベーション前には仕切りがあり、圧迫感のある場所でした。

こちらがリノベーション前の同じ空間です。

仕切りを無くし、一直線の模様を入れることにより、空間の繋がりが出るようになりました。

隠していた配管をあえてむき出しにすることで、天井自体を高くすることに成功。「部屋面積:35m2」という数字だけを見ると「ちょっと狭いかな?」と感じますが、狭い印象もリフォームで解消されます。

コンセントの位置や個数にも困らないよう、工夫しました。

暖かみのある暖色系のライトで、リビングとしても寝室としても使いやすいようにしています。

■特にイチオシできるポイント

①むき出しの天井で今風のデザインに

あえて配管をむき出しにすることで、今風のおしゃれさと開放感を出すようにしています。天井が高くなるため、広く見せる効果もあります。

ただし、配管をむき出しにする施工は全ての部屋でできるわけではありませんので、気になる方は事前に確認してください。

 

②黒が基調のキッチンがインテリアに合わせやすい

黒を基調にしているため、高級感を感じられるデザインになっています。この物件のように玄関から部屋がひと続きの間取りの場合、内装と家具のテイストがバラバラだと違和感を感じやすいです。

部屋に黒、グレー、木材を入れることにより、入居者さんがお持ちの家具がモノクロ系でも、北欧系でも、違和感を感じないようになっています。どんな家具を入れてもおしゃれにまとまるリノベーションをしました。