【空室対策】

賃料・入居率UPに成功したリノベ事例【港区田町駅の物件】

 

こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。


◽️大家さんによくあるお悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

このように、築古物件を所有している大家さんは「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

「長い間空室が出ていて困ってる」

「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件の概要

今回の物件は、港区の田町駅から徒歩9分の物件です。三田駅や泉岳寺駅からも徒歩圏内のベイエリア。

 

部屋の間取りは1Rで1人暮らしがベスト。26m2と広めなので、オフィスとしても使いやすいですよ。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( 無垢オーク+UB+給排水管リニューアル+造作キッチン+造作洗面台+室内洗濯機パン+天井躯体現し+フリーフロア+造作デスク )。

 

リノベーションのトータル費用は290万円。

このリノベーションにより賃料が1.5万円UPしました。(9.4万円→10.9万円)

■大家さんが所有していた背景

40代の個人投資家のオーナー様が投資目的で区分で購入されています。

こちらのオーナーの所有物件で、エイムズにてマンスリー運用をしているお部屋が他にもございますが、こちらのお部屋が一番最初にお話しをいただいたお部屋となります。

他のお部屋はコチラ原宿ビンテージカフェ/赤坂モダンスイート

■リノベをしたいと感じた理由

立地がいいお部屋を区分購入し、不動産投資を行っていますが、更に利回りを向上させ収益化させるために、賃料最大化を目指してリノベーションを検討しました。

エイムズでは不動産投資家様からもよくお話をいただきますが、立地に合わせた内装コーディネートや運用方法のご提案も得意です。ぜひ一度ご相談ください。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

まずは空室対策前のお部屋をのぞいてみましょう。築年が1952年と非常に古いのですが、すでにリフォーム済みだったため、内装自体は築浅のマンションと大きく変わりありませんでした。

before

 

ホワイトを基調としたシンプルなお部屋です。気になる点といえば、3点式ユニットバスですね。

 

ユニットバスは避ける方も多く、特に港区のようなある程度お金を持っている方が住むエリアでは、避けられがちな条件です。

今回はお部屋全体のデザイン性を高めることと、水回りの独立をメインに改修いたしました。

■エイムズにご依頼いただいた理由 

金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、

予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました

また、出口として賃貸のみならずマンスリーマンション運営やホテル運営なども手掛けるエイムズであればリノベーション物件の価値を最大限に引き出せる点もポイントが高かったとのことでした。

 

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少ないため、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

 

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

 

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

 

■【賃料1.5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

リノベーション前後のお部屋の様子を見ていきましょう。

まずは居室空間からご覧ください。

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一目見て、デザイン性がアップしたと感じるのではないでしょうか。床にはオークの無垢材を使い、あたたかい雰囲気を出しました。

天井は躯体現しにして、コンクリート打ちっ放しの意匠性の高いデザインにしました。

クローゼットもありますので、収納にも困りません。

 

また備え付けの造作デスクをつけました。1Rで書斎を作るのは難しいですが、広めのお部屋だったので、備付けることができました。

 

リモートワークの多い方やフリーランスの方にとっては、居住空間と作業空間を分けられるので、魅力的に感じるのではないでしょうか。

 

ベランダも広々としていて、外で洗濯物を干すことができます。都心エリアですが緑も見えますので、ベランダに出ると気分転換もできますよ。


続いて水回りも見ていきましょう。

▽before

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▽after

 

3点式ユニットバスから、それぞれを独立させました。

 

お風呂はお部屋と統一感が出るよう、一面のみ木目調に。一人で入るには十分な広さです。

 

お風呂の横にはトイレと洗面台を。トイレの壁面は漆塗りをしていますので、個性的なデザインになっています。左官仕上げの水回りはエイムズでも珍しい施工となっています。

 

洗面台は、造作洗面台にしました。暖色系のライトで、落ち着いた気持ちで生活できますよ。

 

キッチンはコンパクトですが、2口コンロにしました。このコンパクトさで2口コンロのある家は、珍しいと思います。

 

部屋の奥に「書斎スペース」があるのが魅力だと思っています。リモートワークも増えている中で、書斎スペースのある1Rの賃貸マンションはそこまで多くないはずです。暮らしに合った間取りやデザインをご提案し、長く住んでいただける居室づくりはエイムズの得意分野です。港区で家賃10万円台、書斎付き。コスパの良い物件だと思います。

 

■ご入居者様の声 

山手線沿線でアクセスが良く、手頃な賃料のお部屋に引っ越しを考えていました。折角引っ越しをするのであれば納得のいくお部屋に住みたいのであらゆる賃貸情報サイトを比較しながら探していました。たまたま「リノベ百貨店」で募集されていたこちらのお部屋は、公開したばかりのタイミングで私が見つけることができたようで、まだ申込が入っていないということでしたので、工事中ですが申込をさせていただきました。決め手は、賃料とアクセスのよさからは考えられないデザイン性です。特に店舗のような洗面とトイレ空間が気に入っています。担当の方に聞いたところ「漆塗り」ということで、探していた賃貸にはないデザインだったので、世界に一つだけのお部屋だ!ということで決めました。実際に住んでからも、不自由なく住むことができています。築年数を感じさせない内装で、引っ越ししてよかったと思っています。

■基本情報のまとめ

・最寄駅:

(1)JR山手線「田町」駅徒歩8分

(2)都営三田線「三田」駅徒歩9分

(3)都営浅草線「泉岳寺」駅徒歩13分

・住所:東京都港区芝浦4丁目5-11

・家賃:10.9万円

・間取り:1R(26.94m2)

・階数:7階建6F

・向き:東向き

・構造:鉄筋コンクリート

・工事費用:290万円

・工事内容:基本プラン+オプション( 無垢オーク+UB+給排水管リニューアル+造作キッチン+造作洗面台+室内洗濯機パン+天井躯体現し+フリーフロア+造作デスク )

・築年:1952年8月

・改修:2016年7月

・設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/エレベータ/システムキッチン/温水洗浄便座/ガスキッチン/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/自転車置き場/二人入居可/日当たり良好/事務所使用可/ベランダ/防犯カメラ/専用ゴミ捨て場/2階以上/2面採光/水回り新品/2口以上ガスコンロ