空室の原因は、物件によってさまざまです。ご自身の物件に合った対策を行うには、まず空室対策としてどのような方法があるのか、その選択肢を幅広く知ることが必要です。
そこでこの記事では、空室にお悩みのオーナー様に向けて、効果的な空室対策を幅広くお伝えします。マンション・アパート・一戸建て、そして新築物件・築古物件と、物件タイプごとにおすすめの空室対策をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
マンションの空室対策
区分所有の場合、空室対策のために手を加えられるのは専有部のみとなるため、募集方法・条件・内装といった部分の改善に力を入れていくことになります。一方、1棟所有であれば、後述のアパートの場合と同様、建物全体にわたっての対策が可能です。
ここでは、区分所有の方向けの空室対策を中心に、6つの方法をご紹介します。1棟所有されている方は、次の「アパートの空室対策」も併せてご参照ください。
1.事務所利用可にする
時代の変化にともなって、物件へのニーズも変わっていくものです。働き方が多様化している昨今では、フリーランスや個人経営の会社など、小規模な事業者に適したオフィスの需要が高まっています。
そこで考えられる対策は、居住用物件ではなく、事務所利用の可能な物件として部屋を貸し出すことです。駅に近いエリアであれば事務所としてのニーズ、駅から遠いエリアでもある程度の面積があればSOHOとしてのニーズが拾えるでしょう。
この対策を行うにあたっては、いくつかの注意点があります。
まずは、マンションの管理規約で、事務所としての利用が許可されているかを確認する必要があることです。管理規約上は問題がない場合も、既存入居者の生活上の安全が守られるよう、審査時には入居予定者の業種などをしっかりチェックしましょう。
また、事務所利用可とする場合、税制面での軽減措置が受けられなくなる可能性があるため、どのくらいの税負担になるか事前に確かめておくことも重要です。場合によっては、物件の登記を「共同住宅」から「事務所」に変更する必要もあるので、管理会社や仲介会社などに確認することをおすすめします。
2.募集媒体にきちんと掲載されているか確認する
空室対策においては、基本的な部分をもう一度確認することも大切です。特に、ご自身の物件が募集媒体にきちんと掲載されているかどうかを確認しましょう。
インターネットで部屋を探す人は、駅からの距離や間取り、設備などの条件を設定して物件を検索しています。そのため、お持ちの物件の情報が正しく登録されていないと、入居希望者が物件にたどり着けなくなってしまうのです。
お持ちの物件の魅力が検索に反映されるように、情報が正しく登録されているかどうか、今一度チェックしてみてください。
3.賃料、敷金・礼金を見直しする
入居者の費用負担を減らすことも、空室対策の一つです。
賃料や敷金・礼金を下げると収入が下がるため、慎重に行うべき対策ではあります。しかし、相場に比べてあまりにも費用が高すぎると空室期間が長引き、賃料を下げて入居してもらうよりもかえって損をしてしまう可能性もあります。周囲の物件の賃料をリサーチしつつ、適正な価格を設定することが大切です。
継続的に収入が下がることが不安な場合は、敷金・礼金のような初期費用の値下げを検討するとよいでしょう。
4.防犯性アップを図る
設備面の改善で効果が期待できるのは、防犯体制の強化です。特に、築年数の古いマンションでオートロック機能がない場合は、防犯面の改善が有効に働くでしょう。
近年、賃貸物件入居者からの人気が高まっている防犯設備は、モニター付きインターフォンやスマートキーです。こうした設備を導入することで、セキュリティやプライバシーを気にする人へのアピールが可能になります。
導入した場合は、先述のように実際の設備情報が募集媒体に正しく反映されていることまで、しっかりと確認するようにしましょう。
5.内装をリフォーム、リノベーションする
築年数を重ねたマンションでは、どうしても内装に古さがにじみ出てしまいがちです。思い切って、リフォームやリノベーションに取り組むのも一つの手段です。
最近では、畳をフローリングに張り替えたり、押入れをクローゼットに変更したりと、洋風の内装に変更するケースが多く見られます。リフォームやリノベーションというと費用が高くつくイメージがあるかもしれませんが、ポイントを絞って行えば、低コストでイメージアップが見込めます。
予算に合わせて、改善できそうな部分から始めてみてはいかがでしょうか。
6.エントランスやゴミ置き場などを清潔に保つ
1棟所有の場合に気を付けたいのが、エントランスやゴミ置き場、駐輪場のような共用部の管理です。内見の際はおもに居室を気にしがちですが、共用部分も入居希望者から見られるポイントで、マンションの第一印象を大きく左右する部分でもあります。
例えば、郵便受けの周りにチラシが散乱していたり、ゴミ置き場が汚れていたりすると、入居希望者に悪い印象を与えてしまいます。
建物全体に良い印象を抱いてもらうためには、業者に依頼するなどして日常清掃を徹底し、共用部を清潔な状態に保つことが大切です。掲示板が劣化していないか、電球が切れていないかなどもチェックしてみてください。
アパートの空室対策
アパートは基本的に1棟所有のため、外観から内装、募集条件まで幅広く手を打てるのが特徴です。ここでは5つの対策をご紹介します。
1.無料インターネットを導入する
アパートをお持ちの方にぜひお試しいただきたいのが、無料インターネット（Wi-Fi）の導入です。無料インターネットは、単身者にもファミリーにも人気が高い傾向にあります。
パソコンに加えて、スマートフォンやタブレットが広く普及したことにより、インターネットはもはや生活に欠かせないものとなっています。最近では動画コンテンツの人気が高まっているうえに、新型コロナウイルスの流行をきっかけに在宅勤務を取り入れる企業も増えてきました。こうした背景から、自宅におけるWi-Fiへのニーズが高まっていると考えられます。
区分所有のマンションだと導入そのものが難しく、一戸建てだと割高になるため、無料インターネットの導入はまさにアパートに最適な空室対策だといえるでしょう。
2.1階に縁側を設置し、1階の居住者に庭を提供する
一般的に、1階の部屋は2階以上の部屋に比べて防犯の観点から敬遠されがちです。そんな1階の空室対策として、「たとえ1階でもこの部屋に住みたい」と思えるだけの魅力を提供するとよいでしょう。
例えば、ベランダではなく庭を確保できるのは、1階ならではのメリットです。縁側を設置して、庭を眺めながらくつろげるようにするのも効果的でしょう。
Before
After
3.外構やエントランスの改修を行う
マンションは区分所有のケースが多く、外構やエントランスの改修はできないケースが大半です。しかし、アパートは基本的に1棟所有のため、オーナー様の判断で外構やエントランスを改修できます。
外構やエントランスをリノベーションすると、建物全体がぐっと魅力的になります。門扉や外柵、エントランスなどは、その建物の「顔」ともいえる部分です。居室にたどり着くまでに物件の魅力を感じられるよう、徹底した清掃や備品の交換はもちろん、デザイン要素も重視したリノベーションを行いましょう。
このような改修により、明るくおしゃれなアパートを目指してみてください。
Before
After
4.宅配ボックスを設置する
インターネット通販が広く普及した現代では、確実に荷物を受け取れる宅配ボックスのニーズが高まっています。最近では新型コロナウイルスの感染拡大もあり、対面での接触を避けるため、さらに需要が高まっている状況です。
区分所有のマンションの場合、オーナー様個人の判断で宅配ボックスを設置するのは難しいのですが、1棟所有であるアパートの場合は、オーナー様が自由に宅配ボックスを置くことができます。さまざまなデザインの宅配ボックスが販売されているので、建物の雰囲気に合わせて選ぶとよいでしょう。
5.ペット可にする
入居条件を緩めることは、効果的な空室対策の一つです。アパートの場合は、ペットの飼育を許可することで、新たな需要の取り込みが期待できます。
ただし、途中からペット可物件に変更する際は、既存の入居者に対する配慮が必要です。ペット可物件にすることについてアンケートをとり、合意形成を図ったうえで、書面で同意を得るとよいでしょう。加えて、契約書の特約内容や物件損傷に備えた敷金の変更なども必要です。
資金に余裕があれば、ペット対応の壁紙やフローリングにする、ペットが足を洗えるスペースを作るなどのリフォームもおすすめです。
一戸建ての空室対策
続いて、一戸建ての空室対策を3つご紹介します。一戸建てもアパートと同様、さまざまな面から空室対策に取り組めます。
1.ペット可にする
一戸建ては、ペット可物件への変更に最も向いている物件タイプです。複数の世帯が住むマンションやアパートだと合意形成が難しいこともありますが、一戸建てであれば特別な合意形成が不要なため、ペット可物件への変更が行いやすいといえます。
アパートの空室対策で述べたのと同様に、契約書に盛り込む特約の内容をはじめ、退去時のハウスクリーニング代も見越した敷金の変更などを検討しましょう。壁や床、設備などが傷みにくく、ペットとともに暮らしやすい物件へのリフォームも、予算に合わせて検討してみてください。
2.水回りをリフォームする
「一戸建ての入居者は、夫婦以上の家族構成が多い」という点に着目し、水回りを整えるのも効果的でしょう。家事を担当する人にとっては、水回りの状態が重要なポイントになります。
キッチンや浴室などの古さが、物件全体に古いイメージを与えることはよくあります。逆にいえば、築年数を経た物件でも、水回りを新しくするだけで良い印象を与えられる可能性があるのです。
比較的、水回りのリフォームは費用がかかります。最新設備への交換までいかずとも、ターゲットに合わせて最低限の機能を取り入れるだけでも、入居者にとっての魅力は高まるでしょう。予算に合わせた改善策を練ってみてください。
3.事務所利用可にする
ペット可にするほかに、事務所利用可にすることで新たなターゲットにアピールするのも効果的です。
一戸建ての場合、階層によってスペースを使い分けられるため、事務所兼住宅として使いやすいというメリットがあります。また、マンションと比べると近隣住民によるクレームの心配が少ないことも、一戸建ての強みといえるでしょう。
一戸建て物件を事務所利用可として貸し出す場合は、その物件がある場所の用途地域を市区町村のホームページで必ず確認してください。例えば、第一種低層住居専用地域では、物件を事務所のみとして利用することができません。
事務所兼住宅であっても、事務所スペースは「50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満」と定められています。ほかの住居系用途地域にも、事務所の面積・用途に制限があるため注意しましょう。
参考：
建築基準法施行令第百三十条の三「第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅」
新築物件の空室対策
ここからは、物件の築年数に合わせた空室対策をご紹介します。まずは、新築物件におすすめの4つの対策から見ていきましょう。
なお、新築物件では基本的に新規の設備や内装投資は難しいため、募集媒体や募集条件での対策をご紹介します。
1.デザイナーズ物件であれば、専門サイトに掲載する
お持ちの物件がデザイナーズ物件である場合、リノベ百貨店 や アールストアや等のデザイナーズ物件専門サイトに募集情報を掲載するのがおすすめです。
大手の不動産情報サイトに掲載するのに比べ、内装をこだわる方向けなどの専門サイトに掲載するほうが、家賃などが相場より割高でも入居が決まりやすい傾向にあります。デザイナーズ物件をお持ちの方は、ぜひ掲載媒体を見直してみてください。
2.賃料、敷金・礼金の見直し
新築物件からはなるべく多くの収益を得たくなるかもしれませんが、空室が続く場合は、賃料や敷金・礼金の見直しも検討してみましょう。
新築物件では、特に「投資費用を早期に回収したい」「まだ新しい物件を傷つけられるのが不安」などの理由から、敷金・礼金などの初期費用を類似物件より高く設定しているケースが見られます。こうしたケースでは、初期費用を見直すことで状況が改善される可能性があります。
3.ターゲットを見直す
新築物件に限ったことではありませんが、想定すべき入居者を見誤っているために、客付けができていないケースもあります。「新築で設備も充実していて条件も悪くないのに、どうして空室が埋まらないのだろう」と悩んでいる場合、ターゲット設定が間違っているのかもしれません。
まず、想定しているターゲットから見た、物件の問題点を考えます。単身者・ファミリー、学生・社会人などのおおまかな分け方だけでなく、年齢や性別、ライフスタイルなどを細かくイメージしてみると、ターゲットから見た問題点が浮き彫りになります。
問題の解決が難しい場合は、物件の魅力をより感じてくれそうな人物像にターゲットを変更することも考えましょう。
4.仲介会社にAD（広告料）を払う
仲介会社に対し、仲介手数料とは別にAD（広告料）を支払うことで、入居者の募集に力を入れてもらうための動機付けをするのも一つの手段です。
ADは、一般的に仲介手数料ではまかないきれない集客費用に対する支払いとして扱われますが、実務上は、稼働率を高めたい物件を優先的に勧めてもらうための報酬として用いられることが多い傾向にあります。
他の対策を試しても空室が埋まらないときは、ADの支払いを検討しても良いかもしれません。
築古物件の空室対策
最後に、築年数を重ねた物件におすすめの空室対策を3つご紹介します。
1.募集条件の緩和
「築浅のときは入居者からの人気があったのに、年を経るにつれて空室率が上がってきた」とお悩みの方も多いかもしれません。築古物件の空室対策として重要なのは、募集条件の緩和です。
一口に募集条件を緩めるといっても、賃料を下げる、敷金や礼金を減額もしくはゼロにする、入居審査の条件を緩和する、ペット飼育や楽器演奏を可とするなど、方法はさまざまです。採用できそうな緩和方法がないか、一度検討してみましょう。
2.DIY
最近では自宅のDIYに取り組む人が増えていますが、DIYが可能な賃貸物件はまだ多くはありません。
DIY可の物件として募集媒体に掲載すれば、「好みの部屋を手作りしたい」「オリジナリティのある部屋に住みたい」という人のニーズを取り込める可能性があります。個々の契約内容によっては、入居中の修繕を入居者に実施してもらうことも可能でしょう。
ただし、DIY可の物件では、修繕・工事の費用を入居者に負担してもらう分、賃料を下げるケースが多くあります。また、内装に入居者の手が加わった結果、より魅力的な部屋に仕上がって資産価値が上がる可能性もありますが、あまりに個性的な仕上がりになると、その後の借り手が限られてしまうことも考えられます。
契約時には、原状回復義務や工事に関する損害賠償責任などを明確に定めておくことが重要です。こうした注意点もメリットと併せて理解しておきましょう。
3.リフォーム・リノベーション
竣工から時間が経つにつれて、物件はどうしても物理的に劣化し、入居者に好まれるデザインも時の流れとともに変わります。ある程度の築年数が経っているなら、リフォームやリノベーションをすべき時期が来ているかもしれません。
「リフォームやリノベーションは費用が心配」という方は一度当社にご相談ください。エイムスでは、明瞭で安価な定額料金制のリノベーションサービスで予算が立てやすく、リノベーションのご提案から施工、入居者募集までのサービスをワンストップで提供しています。
まとめ
賃貸経営において、空室対策は重要課題です。物件によって空室になってしまう原因が異なるため、適切な対策も変わってきます。
今回は、マンション・アパート・一戸建てといった物件タイプごとや、新築・築古などの物件状態ごとに効果的な対策をご紹介しました。記事で取り上げた対策のなかに、お持ちの物件で採用できそうなものがないか、ぜひ検討してみてください。
また、エイムスでは、築古物件のリノベーションから入居者募集までをワンストップでご提供しています。リノベーションをお考えの方は、ぜひ一度エイムスまでご相談ください。