近年、賃貸市場は入居者にとって有利な「借り手市場」が続いています。
賃貸物件の空室リスクは高まっており、安定した家賃収入を確保したいオーナー様は、今まで以上に空室対策に取り組む必要性を感じているのではないでしょうか。
空室対策の方法はさまざまですが、特にリノベーションは空間を一新できるため、築古物件を持つオーナー様におすすめの方法です。
本記事では、空室対策のためのリノベーションの概要やメリット・デメリット、費用などについて解説します。
目次
リノベーションとは？
賃貸物件のオーナー様なら「リノベーション」という言葉は、聞いたことがあると思います。とはいえ、「リフォーム」という似た言葉もあるので、意味を混同されている方もいるのではないでしょうか。
ここからは、リノベーションとリフォームの違いにも触れながら、リノベーションという言葉の正しい意味を解説します。
リノベーションとリフォームの違い
リノベーションとリフォームは異なる意味を持つ言葉ですが、実はいずれも国がその意味をきちんと定義しているわけではありません。不動産業界でもあいまいに使い分けられているのが実情です。
リノベーション（renovation）は日本語に直訳すると「革新・刷新・一新」で、不動産業界においては「中古物件に大規模な工事を行なって、住まいとしての機能・価値を高める」という意味合いで使われる言葉です。間取りの変更や水まわりの整備、換気システムの変更などがリノベーションに当てはまります。
一方、リフォーム（reform）の日本語訳は「改める・改善する」です。不動産業界では「老朽化した物件に小規模な工事を行なって、新築時と同じ状態に回復する」という意味合いで用いられます。キッチンや洗面台の入れ替え、壁紙の貼り替えなどはリフォームに当たります。
よりわかりやすい表現で説明すると、リノベーションは「物件にプラスαの機能・価値を加えて、ゼロ以上の状態にすること」、リフォームは「物件のマイナス状態をゼロに戻すこと」です。
リノベーションの種類
空室対策の手段としてよく用いられる、リノベーションは大きく3つに分類されます。
- フルスケルトンリノベーション（構造躯体だけにしてから物件全体を改修すること）
- フルリノベーション（劣化していない床の下地や壁の一部等を残し、内装や設備を全て改修すること）
- 部分リノベーション（内装や設備の一部だけを改修すること）
フルスケルトンリノベーションはご自宅用のリノベーションに主に用いられますが、費用がかかることから、賃貸（投資用）向けとしてはフルリノベーション、部分リノベーションが主流になります。
改修したい箇所や劣化状況によって、プラン内容や施工範囲は変わってくるので、それも踏まえて検討しましょう。
リノベーションのメリット
賃貸物件の空室対策としてリノベーションに取り組む場合、リノベーションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
オーナー様にとってのリノベーションのメリットをまとめたので、参考にしてください。
ニーズに合わせて設計・改修できる
リノベーションは単なる設備交換や原状回復ではなく、新たな設備の導入や部屋のデザインの一新も含まれます。
間取りを大きく変更することもあります。部屋を広くしたり、水まわりの配置を変えたりと、非常に自由度が高いのがリノベーションの特徴といえるでしょう。
また、フルスケルトンリノベーションを行うことで、断熱工事やフリーフロアによる遮音性能を満たすことも可能で、機能面に関わる部分はもちろん、住宅性能のどちらも向上させることが可能です。
空室リスクを減らすことができる
リノベーションにより、バストイレ別や独立洗面台の新設、浴室乾燥機の設置、ユニットバスのサイズアップ等の設備改修を行ったり、内装の床材を無垢フローリングに変更したり、アクセントクロス貼りを行うことで、周辺の同年代の賃貸物件と差別化が出来、入居希望者が増えることで、結果として空室対策つながります。
空室が少なくなれば、その分だけ家賃収入も増えるので、安定した賃貸経営を実現することができます。
家賃を上げることができる
リノベーションによってバストイレ別や独立洗面台の新設等により、設備やデザイン性を取り入れた物件は、他の手を加えていないお部屋に比べ、入居希望者が増えることで、賃料を上げても入居してもらえる可能性が高まるため、家賃収入をさらに増やせる可能性も出てきます。
家賃を上げることができれば、その分リノベーションにかかった費用も早めに回収できるはずです。
新築物件より安く手に入る
投資用物件を購入する場合、新築物件は費用が高く、なかなか手が出にくいと思います。できるだけ安く手に入れたいなら、中古物件を購入してリノベーションするのが得策です。
立地や施工内容によって変わりますが、中古物件＋リノベーションなら新築物件よりおおよそ20〜30%ほど費用を抑えられるといわれています。
資産価値を高めることができる
不動産投資を成功させるためには、出口戦略（賃貸物件の売却）についても考慮する必要があります。リノベーションで物件の資産価値を高めれば、売却価格も上がるので、次のステップにつなげやすくなるでしょう。
特に築20年以上の物件であれば、既に資産価値が底値に落ちているため、リノベーションは非常に有効です。
リノベーションのデメリット
リノベーションはおすすめの空室対策ですが、いくつかデメリットもあるので、メリットと一緒に把握しておきましょう。
費用が高い
リノベーションはリフォームと比べて工事の規模が大きいので、当然ながら費用も高くつきます。施工内容にもよりますが、㎡当たり１０～１５万円程度の費用がかかり、1Rであれば２５０～３００万円、1LDKであれば４００万円ほどの費用がかかります。
費用面で失敗しないためには、費用対効果をしっかり見極めたうえで、リノベーションの計画を立てることが大切です。
工事に時間がかかる
リノベーションは工事の規模が大きい分、リフォームより時間がかかってしまうケースがあることもデメリットです。こちらも条件次第ですが、基本的に工事完了まで2～3ヵ月程度かかります。
工事期間中は賃貸物件として稼働できないので、当然ながら家賃収入も入ってきません。そのため、費用だけではなく稼働できないことによる損失分も念頭に置いて、できるだけ空室期間の家賃ロスが発生しないように計画を立てましょう。
完成イメージがわかりづらい
リノベーションは間取りやデザインを大幅に変えられますが、物件全体もしくは大部分を改修する分、完成イメージは工事完了までわかりづらいというデメリットもあります。
リノベーションを依頼する際は、なるべく完成イメージを明確に提案してもらえる業者に依頼することをおすすめします。
本当に賃料が上がるのか、空室対策になるのか分からない
リノベーションで賃料アップや空室対策などにどれほど効果が出るのか、工事前には分からないため工事だけをする業者に任せるのは要注意です。賃貸不動産市場に精通した不動産仲介会社に賃料相場や人気の設備、デザインを確認して、工事内容を決めることが重要です。
リノベーション工事から、仲介まで一気通貫でサポートしてくれる業者に依頼することをおすすめします。
リノベーションの流れ
賃貸物件のリノベーションは、基本的に以下のような流れで行なわれます。
1. リノベーションの要否検討
すでに賃貸物件を保有している場合、まずはリノベーションが本当に必要かどうか考えましょう。リノベーションは空室対策として有効ですが、それなりの費用や時間がかかります。
費用対効果や家賃ロスの期間を踏まえると、ほかの方法を選んだほうがよい可能性もあるため、じっくり検討することが大切です。
2. 施工会社のリサーチ
リノベーションが必要だと判断できたら、次は依頼する施工会社を選びましょう。プラン内容や費用はそれぞれ異なるため、複数の会社をリサーチしたいところです。
公式ホームページはもちろん、紙面の資料やインターネット上の口コミもチェックすることをおすすめします。
3. 相談
施工会社の候補が決まったら、お問い合わせフォームや電話で連絡を入れます。
プロのスタッフが応対してくれるので、リノベーションの要望やオーナー様の悩みを伝えてください。
相談内容によってはリノベーション以外の方法を提案されるケースがあるので、そちらにも耳を傾けましょう。
4. 現地調査・ヒアリング
リノベーションの話が進んだ場合、スケジュールを調整したうえで、物件とその周辺地域の現地調査を行ないます。
同時にヒアリングも行なうため、物件に関する情報をあらかじめ確認しておくことが大切です。
また、オーナー様の要望や悩みを再度伝えられる機会なので、しっかり共有しておきましょう。
5. 提案・見積もり
現地調査とヒアリングの結果に基づき、リノベーションの具体的なプランおよび見積もりが提示されます。
「間取りやデザインが要望に合っているか」「費用の内訳に問題がないか」といった点をきちんと確認しましょう。
6. 契約
プラン内容や見積もり内容に問題がなければ、施工会社と契約を締結します。
契約締結後はリノベーション工事が発注されるので、契約前のタイミングにも施工内容や費用を念入りに確認しましょう。
7. リノベーション工事着工
リノベーション工事が始まると、不動産会社のスタッフが近隣住民の挨拶まわりや進捗管理を行なってくれるため、一任しておいて問題ありません。
ただし、進捗報告や中間検査の連絡が来るケースもあるので、やり取りできるようにしておきましょう。
また、入居者募集を依頼している場合、このあたりのタイミングで始まることが多いため、そちらも要チェックです。
8. 引き渡し
リノベーション工事が終わったら、オーナー様が立ち会って確認を行ないます。
気になる点や修繕すべき部分があれば、遠慮せずスタッフに伝えましょう。特に問題がなければ、工事完了です。
施工会社によっては入居者募集やサポートが引き続き行なわれるので、必要に応じて活用しましょう。
リノベーションの費用
リノベーションを行なうにあたって、やはり費用は気になるポイントです。
しかし、施工会社や施工内容によって費用は大きく変動するので、一概にいくらかかるとは断言できません。
とはいえ、物件の種類によって費用相場はある程度決まっているので、そちらを踏まえながら解説します。
アパート
ワンルームや1LDKといったアパート一室を全体的にリノベーションする場合、必要な費用は300万～500万円程度です。
マンションや戸建てと比べると施工面積が狭いので、費用も安くなる傾向にあります。
ただし、木造の場合、白アリや床の腐食等があるケースもあり、追加で費用がかかる場合もあります。
尚、アパート全室をリノベーションする場合は、部屋数の分だけ費用がアップするため、４部屋程度お部屋がある場合は、２０００万円以上はかかる場合があります。
マンション
マンションは木造アパートならではの地面からの湿気等の心配がなく、白アリや床の腐食の可能性は少なく、一室あたりのリノベーション費用は２５０～３０００万円程度とやや低めになっています。
ただし、ファミリー向け等、部屋が広くなると、５００万円以上の工事になることもあります。
戸建て
戸建ては施工面積が広く、また、屋根や外壁周りの工事も必要になるケースも多く、費用相場も５００万～１５００万円程度と幅があり、外構工事も含めると割高になる傾向にあります。
部分リノベーションなら半額程度に抑えられる可能性があるため、予算に余裕がないときは検討してみましょう。
空室対策リノベーションの補助金について
リノベーションにかかる費用は決して安くないうえ、家賃ロスのようなリスクも発生するので、「空室対策がしたいけど予算を確保できない……」という方も多いのではないでしょうか。
そこで、賃貸物件のオーナー様も使える、リノベーションの補助金をいくつか紹介します。
新たな住宅セーフティネット制度
国土交通省が主体となって推進している補助金制度です。
低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯などの賃貸住宅を借りにくい「住宅確保要配慮者」の入居を認めることを条件として、リノベーションの費用が補助されます。補助率は3分の1、1戸あたりの最大支給額は100万円です。
住宅確保用配慮者への支援がおもな目的なので、耐震工事やバリアフリー化など一定の要件を満たすリノベーションに限り、補助金が適用されます。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
こちらも国土交通省による補助金制度です。長く住み続けることができる「長期優良住宅」の要件を満たすリノベーション・リフォームに対し、1戸あたり補助率3分の1・最大250万円の費用が補助されます。
省エネにつながる断熱工事や地震に備えた耐震工事、子育て世帯向けの改修工事に適用されます。
大阪市子育て世帯等向け民間賃貸住宅改修促進事業
こちらは地方公共団体による補助金制度です。子育て世代の市内居住を促すリノベーション・リフォームに対し、1戸あたり補助率3分の1・最大75万円の費用が補助されます。
複数の部屋をつなげる間取り変更や外壁・床などの断熱工事、子どもの安全対策につながる工事が適用対象です。
空室対策リノベーションのまとめ
空室対策のためにリノベーションを実施することで、年季の入った中古物件でも新築のように生まれ変わります。
賃貸物件としての機能・価値が大きく向上すれば、入居希望者が増える可能性も高まるため、空室対策として非常に有効です。
リノベーションには費用と時間がかかるので、まずは専門家に相談することをおすすめします。
エイムズでは、年間150室以上の施工に携わっている実績があるため、リノベーションのことならお任せください。
オーナー様の要望に沿った、最適な空室対策リノベーションのプランを提案いたします。