こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

■大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

■こんな人に読んでほしい

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

こちらのオーナー様は企業様で、物件都内を中心に複数の築古不動産を購入されています。

保有物件のほとんどが築古のため、退去後に賃料を上げるため、リノベーションをすることは自体は決めていらっしゃいました。

こちらのお部屋は湯島天神を見下ろすヴィンテージタワーマンションでしたが、長期間修繕されておらず水回り設備も老朽化し賃料が大幅に低下していました。

80㎡と広く、また、近隣の新築マンションも30万円強の物件もあるため、このタイミングでしっかり差別化し、賃料の最大化を狙うリノベーションを実施しようとお話をいただきました。

物件の情報ー

今回の物件は、文京区に位置するヴィンテージリノベーション物件です。最寄駅の湯島駅までは徒歩1分。

駅近で、湯島天神を望める、日当たりの良い物件です。

部屋の間取りは2LDKで80m2。家族連れでも十分快適に過ごせる広さです。

具体的な改修箇所は基本プラン( 無垢ヤマグリ、アイランドキッチン、室内洗濯機パン、独立洗面台、浴室乾燥機付きUB、配管リニューアル、天井躯体表し、天井間接照明 )。

リノベーションのトータル費用は630万円。

賃料が6万円UPしました。(18万8,000円→24万8,000円)

■リノベーション前(空室対策前)の内装

まずは、リノベーション前の居室を見てみましょう。約50年前の1970年に建てられた物件なので、レトロな印象のマンションでした。

床は畳で、天井は昔ながらの木目調。都会のマンションというよりは、団地のような雰囲気でした。

玄関も殺風景で、古い団地のようです。

浴室も年季が入っていますね。内覧でこの浴室を見せられたら、入居したい気持ちは失せるかもしれません。

キッチンもレトロな雰囲気で、壁のタイルも少し汚れています。

年季が入っているため、特に水回りの清潔感が気になる物件でした。和室のレトロ感も強く、入居率UPや空室対策は難しい状態でした。

■エイムズにご依頼いただいた理由

かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

他社からも見積りを取ったところ、フルリノベで予想以上に高かったり、原状回復程度で安いものの、賃料アップに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料6万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

賃料を6万円UPさせたリノベーションの様子を、写真でご説明いたします。

まずは、リビングを見てみましょう。

▽before


⇩ ⇩ ⇩

▽after

仕切りを取り外し、20畳ある広いリビング空間に生まれ変わりました。床はヤマグリでぬくもりを出し、天井は打ちっ放しコンクリートとむき出しのレールでモダンな雰囲気に。

打ちっ放しのデザインは、新築のデザイナーズマンションでも人気の特徴の一つです。


続いてキッチンを見てみましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

レトロなキッチンから、おしゃれなアイランドキッチンに生まれ変わりました。アイランドキッチンの魅力は、リビングで過ごす子供を見ながら料理ができたり、家族みんなで料理をしたりしやすいこと。

小さいお子さんを持っている方には、アイランドキッチンは利便性が高いと思います。

賃貸にはなかなかない形で、高級感もありますね。


続いて、寝室を見てみましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

団地のような雰囲気だった和室が、デザイン性のある洋室に生まれ変わりました。床はヤマグリの木材、天井はレール、壁紙をグレーにすることで落ち着いた印象を作り出しました。


水回りも確認しましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

水回りも大幅にリノベーションしました。水回りは、エイムズの強みの一つです。

洗面台は鏡とボウルを別々にし、高級感を感じるデザインに仕上げました。

浴室もフルリノベーション。壁をブラックにすることで、水回りの高級感を出す役割をしています。

トイレは、トイレットペーパーホルダーやタオル掛けも新調し、細かいところまでこだわった空間になりました。

水回りのリノベーションは、賃料UPや空室対策に有効です。実際にこの物件は、リノベーションをすることで賃料6万円UPに成功しています。


次は玄関を見てみましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

玄関は白一色にリノベーションしました。シューズボックスは扉を付けましたので、子供の靴がたくさんあっても、きちんと収納しやすいと思いますよ。

廊下も白を基調としていて、リビングの明るさが射し込んできます。

■特にイチオシできる2つのポイント

イチオシなポイントをご紹介します。

①家族連れに人気のアイランドキッチン

「アイランドキッチン」は、一つの強みになります。築古物件やリノベーション物件にはアイランドキッチンは珍しく、希少価値が高いです。

子供をリビングで遊ばせながら料理できますし、一緒に料理することもできます。

デザイン性のあるお部屋になりますので、アイランドキッチンはおすすめです。

②無垢のヤマグリと躯体現しの天井

木材と躯体現しは相性が非常に良く、新築のデザイナーズマンションでも人気のデザインです。

築50年ながらもここまで「デザイナーズマンション感」を出せるのは、エイムズのリノベーションの強みです。

■入居者さんの声

都心でアクセスがよく、デザイン性のある広いお部屋を探していたところ、こちらのお部屋は80㎡もあるとのことですかさず内見に伺いました。

外観は重厚感のあるマンションでレトロな印象を受けましたが、中に入ってみると全部新品!そしてほっこりするような素材のお部屋でした。

子供と一緒に暮らすイメージが一気に沸いてとてもわくわくしたことを覚えています。

もともとヴィンテージマンションの新築にない独特の雰囲気が大好きで、かつ内装にデザイン性があるこのお部屋は理想にドンピシャでした。

賃貸物件でアイランドキッチンがあるというのも非常にポイントが高く楽しく料理ができそうだと思い、こちらに住むことにきめました。

入居後も眺めのいいお部屋と使いやすい間取りのおかげで快適に過ごすことができています。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:東京メトロ千代田線湯島駅から徒歩1分
  • 住所:東京都文京区湯島4丁目6-11
  • 家賃:24万8,000円
  • 間取り:2LDK(80.91m2)
  • 階数:16階建て14階
  • 向き:南向き
  • 構造:鉄筋コンクリート造
  • 工事費用:630万円
  • 工事内容:基本プラン( 無垢ヤマグリ、アイランドキッチン、室内洗濯機パン、独立洗面台、浴室乾燥機付きUB、配管リニューアル、天井躯体表し、天井間接照明 )
  • 築年:1970年
  • 改修:2018年2月
  • 設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/エレベータ/システムキッチン/対面キッチン/追焚給湯/温水洗浄便座/浴室換気乾燥機/ガスキッチン/W.INクローゼット/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/独立洗面所/二人入居可/日当たり良好/事務所使用可/防犯カメラ/専用ゴミ捨て場/2階以上/全室エアコン/水回り新品/シューズクローゼット/2口以上ガスコンロ