こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

■大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

■こんな人に読んでほしい

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

お父様が所有していた区分マンションを相続された女性オーナーの物件です。

以前、こちらの物件のオーナーのお姉さまが相続されたお部屋を管理会社のご紹介でリノベーションさせて頂いており、そのお姉さまから今回ご紹介頂いた形でした。

こちらのお部屋はお父様が使われていたお部屋で、個人でDIYされていたり、設備や間取りも竣工当初のままだったため、そのままでは貸せないと判断して、差別化出来るリノベーションを実施するに至りました。

物件の情報ー

今回の物件は、東京都大田区の京急本線雑色駅から9分の場所に位置するヴィンテージマンションです。

最寄駅の雑色駅までは徒歩9分かかりますが、落ち着いた雰囲気の中で生活できます。蒲田駅まではバスで15分で通えます。

部屋の間取りは1Rで、ゆったりと1人暮らしするのにおすすめです。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、人工大理石天板キッチン、室内洗濯機パン、3点在来UBから1点UBへの交換、独立洗面台、独立トイレ新設、天井躯体表し、室内給湯器設置、サッシ交換 )。

リノベーションのトータル費用は470万円。

賃料が10.8万円UPしました。

賃料の大幅UP、空室対策に成功した物件です。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

リノベーション前の内装を見てみましょう。こちらは1974年に建てられた物件です。問題なく住めますが、特に魅力は感じられないレトロな物件でした。

居室空間は、とにかくごちゃっとしていました。

台所は小さく、暗い印象です。

水回りは3点式ユニットバスでした。

お風呂、洗面所、トイレが一緒になっていました。3点式ユニットバスは賃貸マンションの中でも人気が低く、「ユニットバス物件は絶対に嫌だ」と避ける方もいらっしゃいます。

ユニットバスの改修は、賃料UP、空室対策に繋がりやすいリノベーションの一つです。

■エイムズにご依頼いただいた理由

お姉さまから弊社にご依頼いただきリノベーションされたお部屋がすぐ入居者が決まったということ、さらにかけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

他社からも見積りを取ったところ、フルリノベで予想以上に高かったり、原状回復程度で安いものの、賃料アップに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料10.8万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

賃料を10.8万円UPし、空室対策に成功したこの物件のビフォーアフターを見ていきましょう。

まずは居室空間からご紹介します。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

床、壁、天井を全て改修したことで、かなり綺麗になりました。

床は無垢のヤマグリを使用していますので、裸足でも気持ちよく快適に過ごせます。

天井は配管がむき出しの「躯体表し」にすることで、以前よりも物理的に天井を高くすることに成功しました。


続いてキッチンをご紹介します。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

汚い上に狭かったキッチンは、ホワイトを基調とした清潔感溢れる空間に生まれ変わりました。

3口コンロやグリルは備え付けなので、入居してすぐに料理を楽しめます。スポットライトでおしゃれさと機能性を両立させました。

1人暮らしには贅沢な広さ・機能性のキッチンです。


賃料UP、空室対策のネックになっていた3点式ユニットバスも見ていきましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

鏡と洗面ボウルを別々にした、すっきりとしたデザインの洗面所にしました。洗濯機の横に棚を付けたので、洗面まわりの収納力も抜群です。

トイレもタンクごと新しくし、独立させました。頭上と横に備え付けの棚を設置したので、トイレットペーパーや掃除用具の収納場所にも困りません。

清潔感あふれるお風呂に変身しました。壁の一面を木目調にすることで、光がやわらかく反射する空間に。

玄関にはオープンのシューズラックを備え付けました。一人暮らしには十分な大容量シューズラックです。流行のアイアン素材で一気に空間が締まります。

お部屋にも新たにクローゼットを付けました。洗面所もクローゼットもシューズラックも、全て一人暮らしにとっては十分すぎるほどの大きさです。

大容量の収納は、入居者さんに喜ばれるポイントになります。

■特にイチオシできる2つのポイント

特にイチオシなポイントを2つご紹介します。

①無垢のヤマグリ、躯体現しの天井

デザイナーズマンション風の無垢のヤマグリ、躯体現しの天井は賃料UPに繋がるような強みです。

木目調の家具でもモノクロ風の家具でも相性が良いので、「自分らしさを出せる個性的な物件を探している」という方に人気です。

②ホワイト基調の水回り

不人気な3点式ユニットバスから、独立した洗面台・浴室・トイレになりました。

水回り、特に3点式ユニットバスから独立させた水回りは、賃料UP・空室対策にプラスに働きます。

■入居者さんの声

間取りと内装と賃料のバランスがよければ、場所にこだわりはありませんでした。工事中から内見させていただき、眺望とお部屋の開放感が気に入り申込をすることにしました。

完成後にいざ再内見してみたら想像以上にデザイン性が高いお部屋になっていて驚きました。

天井が躯体表しになっていてワイルド感がありながら、水回りはタイル貼りになっていて可愛らしいです。

どんな家具をおいても合いそうなお部屋だと感じました。眺めのいいこのお部屋でゆっくりくつろぐひと時が私の大好きな時間となりました。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:京急本線雑色駅から9分
  • 住所:東京都大田区東六郷3丁目8-4
  • 家賃:10万5,000円
  • 間取り:1R(36m2)
  • 階数:14階建13階
  • 向き:南向き
  • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造
  • 工事費用:470万円
  • 工事内容:基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、人工大理石天板キッチン、室内洗濯機パン、3点在来UBから1点UBへの交換、独立洗面台、独立トイレ新設、天井躯体表し、室内給湯器設置、サッシ交換 )
  • 築年:1974年
  • 改修:2018年
  • 設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/エレベータ/システムキッチン/宅配ボックス/追焚給湯/ガスキッチン/バイク置き場/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/自転車置き場/独立洗面所/二人入居可/日当たり良好/ベランダ/防犯カメラ/専用ゴミ捨て場/2階以上/水回り新品/シューズクローゼット/2口以上ガスコンロ