エレベーターがない賃貸マンションの空室を解消!どんなリノベーションが効果的?

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大家さん

5階建てでエレベーターがない賃貸マンションです。空室が埋まらずに困っているのですが、どんなリノベーションをすれば人気の物件になりますか?

代表取締役社長 松島

5階建てのエレベーターなし、という条件だけではどんなリノベーションがいいのかは決められません。エレベーターなし物件のリノベーションプランを考えるポイントをご紹介します。

実際に不利?エレベーターなし物件の現状をひも解く

エレベーターなし

結論からお話ししておくと、エレベーターなしの4階以上、特に5階は客付けに不利になります。

少し古いですが、賃貸用マンションやアパートなどの共同住宅でエレベーターが設置されているのは約半数というデータがあります。

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/nihon/2_1.html

ただ、1〜2階建て、3〜5階建て、6階以上の比率がそれぞれ3〜4割です。

6階建て以上はエレベーターが必須なので、3〜5階建てでエレベーターがついている物件は全体の7割程度という予測が立てられます。

階数だけで考えると、競合となる物件の7割がエレベーターありになるため、設備面で不利になることは避けられません。

エレベーターなしの5階が特に苦戦するのは、4階と5階では眺望に差が少なく、ワンフロア上まで階段で上がる疲労感だけを感じやすいのだと思います。

そのため、ただ綺麗にするだけでなく、ターゲットを絞って選ばれる間取り、内装に作り込んでいきましょう。

不利を跳ねのける第一歩!まずは入居者ターゲットを決める

リノベーションするにあたり、まずは内装のプランを作るためにターゲットを決めます。エレベーターなし物件では4階と5階が不利になりやすいため、ここにどう客付けできるかがポイントです。

エレベーターなしで入居者を獲得するには、エレベーターなしでも問題が少ない人をターゲットにする必要があります。

たとえば、単身者やDINKS、子供が小学生以上の世帯など。このような世帯では、エレベーターがないことを不便に感じるシーンもありますが、なくても普段の生活にはそこまで支障はありません。

逆に、高齢者や妊婦、小さい子供がいる世帯はターゲットになりません。これらの世帯では、足腰が弱っている、妊娠中で体への負担が大きい、ベビーカーを使用しているなど、普段の生活での負担が大きいからです。

あとはどのような人が入居者ターゲットになるのか、周辺環境、競合リサーチなどをして、物件の広さなども加味しながらメインターゲットを絞ります。

男性の方がエレベータなしへの抵抗は少ない傾向にあります。そのため、単身者用であれば男性がメインターゲットになるかもしれません。

もし、50〜60㎡あるようなあるような広い物件の場合、荷物が多い、広いスペースが必要などというニーズを持ったアクティブな方がターゲットになります。

部屋数よりも、開放感があるスペース、土間スペース、遊べる部屋など、特徴的な部屋づくりが重要なポイントです。

入居者ターゲットに合わせた物件のテーマやコンセプトを決める

メインターゲットが決まったら、ターゲットに合うテーマやコンセプトを考えて物件の魅力を作っていきます。

コンセプトは、物件の立地、広さ、エレベーターなしなど物件の条件と、若めの単身者向けなのか、子どもがいないカップル向けなのかなどターゲットが明確になっていれば自ずと決まってきます。

コンセプトを考えるときに大切なのは、「この部屋でどんな暮らしができるか?」ということです。

ターゲットとなる入居者が最低限必要としている設備・仕様は絶対に入れるようにしましょう。

たとえば、3点ユニットバスのお部屋を女性向けにリノベーションするのであれば、バストイレ別はマストに近い条件です。

さらにその部屋ならではの魅力をデザインや間取りの変更、ペット可などで加えていきます。

たとえば、エレベーターなしの古い間取りだと2DKや3DKのような部屋数を確保する間取りがありますが、今の入居者にはウケません。

単身者がターゲットであればゆとりある1LDKに、DINKSであれば1LDKや2LDKに変えて周囲にはないような物件を作っていくのがおすすめです。

代表取締役社長 松島

エイムズでは全体のデザインイメージ、カラーリングなどの基準は日当たりで決めるケースが多いです。日当たりがいいとリノベーション物件が好きな方に広く支持されるナチュラルに、日当たり悪いと男っぽい感じや、隠れ家風に。日当たりの悪さをカバーするにはデザインを尖らせる必要があるため、土間を作ったり、クラフト仕様、DYI仕様にしたりと特徴を作り込んでいきます。

まとめ

エレベーターなし物件はターゲットが限られ、4階以上は客付けにも苦戦しやすくなります。

そのため、しっかりと周辺環境のリサーチをして、競合との差別化ができる物件づくりをしていくことが重要です。

周辺に特徴あるリノベーション物件がなければ、作り込んだ内装のお部屋にしていくことで競合のいない物件にすることも可能です。

周辺環境のリサーチを進めながら、事例集などを参考にリノベーションイメージを固めてみてください。

エイムズには、リノベーション物件を探している入居希望者の相談が年間3000組以上。そのため、お客様の要望や内覧時の反応、入居申し込み獲得状況など、リアルな情報を豊富に所持しています。

立地や広さなど物件の情報とリノベ物件に申し込むお客様の情報を合わせた、入居者が決まる提案で、施工後1カ月以内の入居獲得は約9割。月間5万人が利用する自社サイトでの客付けと合わせて、築古物件の空室解消、賃料アップを実現します。

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松島 力

この講座を解説したスタッフ

松島 力 代表取締役社長

東京大学工学部卒。2002年三井物産入社。化学品化学品本部に所属し、芳香族系のクレゾール・その誘導品、アンモニア誘導品のメラミンの事業責任者として、事業規模100億円程度の輸入、輸出、三国間取引を推進。 2008年ボストンコンサルティンググループ。金融機関の事業再生、電機・FA機器メーカー営業戦略、代理店戦略の立案に従事。2011年ハプティック株式会社の立上げに参画、取締役兼リノベーション事業部長。2015年エイムズ株式会社を設立。

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