リノベーションで間取り変更!メリットは?注意点は?正しい考え方を徹底解説

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大家さん

築30年のアパートのリノベーションを考えています。間取りは2DKで、広さは40㎡です。知人から1LDKに間取りを変更した方がいいのでは、と言われました。間取りを変更する場合、何か考えることややるべきこと、注意する点などはありますか?

代表取締役社長 松島

1LDKは人気のある間取りなので、アドバイスをされた方は一般的に人気のある間取りにした方が良いと思われたのだと思います。人気のある間取りにするのはいいのですが、なぜ人気があるのか、どのような人に人気があるのか、ということが分かっていないと、せっかくお金をかけたのにありきたりなお部屋になってしまった、ということになりかねません。そこで、間取り変更を伴うリノベーションをするときに意識していただきたいポイントをご紹介します。

リノベーションで間取りを変更するメリット・デメリット

間取り変更

●リノベーションで間取りを変更するメリット

古い間取りや使いにくい間取りの場合、変更することで人気の間取りになり、入居者が決まりやすくなります。

また、間取りを変えることで入居者ターゲットを広げることもでき、さらに入居者が決まりやすくなります。

例えば2DKの間取りは、二人暮らしかファミリーを入居者ターゲットにしているケースが多いのですが、それを1LDKにすると一人暮らしもターゲットにすることができます。

1LDKに間取りを変えても広さはそのままなので、二人暮らしや子供が小さいご夫婦もそのままターゲットになります。 コロナ禍以降、住居にこだわりを持つ方が増えていて、以前にも増して使いやすい間取りが好まれるようになっています。

●リノベーションで間取りを変更する際の注意点

注意していただきたいのは、構造によっては思ったような間取り変更ができないことです。

フルリノベーションして間取りを変えるといっても、何もない四角い箱の中に自由に設備を配置できるわけではありません。そのため、既存の構造や設備の位置を把握してから間取り変更を検討します。

特に注意したいのが水回りと梁です。水回りの位置を変えるためには排管の位置を把握し、無理のない配置換えを考えなければいけません。

排管が交差してしまうと床下の高さが必要になり天井の高さが低くなったり、排管がそのまま階下に飛び込んでいる場合は配置の変更が難しくなったりするケースもあります。

キッチンならダクトの位置も考慮が必要です。 梁の位置とセットで注意したいのが建具です。梁のある場所にドアが来てしまうとドアの高さが低くなってしまいます。ドア高が低くなると圧迫感が出てしまい、人気が出にくくなる原因になります。

成功する賃貸アパート・マンションでのリノベーションのポイント

●物件の魅力を作る

人気の間取りにすれば入居者が決まるかというとそうではありません。その物件ならではの魅力を作って競合物件と差別化することが重要。魅力を作るには、住む人のライフスタイルを考えて必要な間取りや設備、デザインにすることが必要です。

人気の出やすいリノベーション物件に共通しているのは、広さを最大限活かしていること。

玄関ドアを開けたときの抜け感、部屋に入ったときに広さが感じられるなど、広く見えるだけでも家賃が上がりやすくなります。

もちろん狭い部屋は広さを出してあげる工夫も必要です。

例えば、収納をオープンにして建具のデッドスペースや圧迫感をなくしたり、冷蔵庫をキッチン下に入れられるように高くしたり、空間を立体的に使って居住スペースを広くすることができます。

賃貸アパート・マンションのリノベーションは、とにかく広さを最大限活かすことが重要です。写真映えする箇所を作ってあげることも大切なポイントで、入居付けに大きく影響します。

キッチンの位置を変えて、オープンにしたり、タイルを貼って映えるようにしたりと、一箇所だけでいいので写真映えするポイントを作ることで、物件を探している方の目に留まり、内見に来てもらいやすくなるとともに、記憶に残り、そのお部屋にご入居いただく決め手になります。

●ターゲットにしている入居者層のライフスタイルに合わせる

物件のターゲットに合わせてライフスタイルをイメージし、重視するポイントを抑えたリノベーションをすることも重要になります。

20代の若者は個性を重視する傾向があり、こだわり、インパクト、自由度の高さなどを備えたリノベーションが人気になりやすいです。

写真で紹介している事例の詳細はこちら「ざっくり馴染むリノベ 302」

キャリアシングルは、少しゆとりのある生活を求めている方が多いです。徐々にステップアップしているので、人気の間取り、スペースのゆとりなど、入居者が重視するポイントの王道を抑えていくことで入居を決めやすくなります。

写真で紹介している事例の詳細はこちら「のんびり猫暮らし 301」

DINKSはゆとりあるスペースと+αのこだわりを重視する傾向があります。子供がおらず収入も安定しているので、書斎がある、ワークスペースがあるなど、住み心地へのこだわりが強い方が多いです。

◎3LDKの和室を2LDKにリノベーションした事例

リノベーション前

リノベーション後

和室は洋室に変更し、リビングとキッチンを繋げてLDKを広く、キッチンをカウンタータイプにすることでキッチンが明るくリビングともつながりができました。withコロナを見据えて、リモートワーク需要に応えられる棚も設置しています。

事例の詳細はこちら「3LDKの和室をフローリングにフルリノベーションし賃料2万円アップ」

ファミリーは、家族とのコミュニケーションと収納スペースの確保を重視する方が多くいます。リビングは家族みんなで過ごす場所のため、十分な広さが必要です。

子供が大きくなってくると子供部屋が必要になるため、子供の数に合わせた部屋数も重視されます。

ただし、近年は子供が2人というファミリーも多く、1LDKや2LDKでもファミリー層が好んで住まれています。3DKなどの間取りは子供の人数的にも間取り的にも印象が良くないため、2LDKなどに間取り変更をするのがおすすめです。

◎壁構造で間取り変更が難しかった物件をリノベーションした事例

リノベーション前

リノベーション後

壁付けのキッチンをペニンシュラタイプにしてキッチン前を広くしました。ダイニングから続くリビングは3連ドアで仕切ることも可能で、2LDKにも3LDKにもできる仕様になっています。デザインの差別化によって、すぐ入居につながりました。

事例の詳細はこちら「ファミリー向け賃貸を2/3LDKヘリンボーンリノベーションで完成直ぐに申し込み獲得」

●リノベーションで間取りを変更するのにはどのくらい費用がかかる?

間取り変更には、コストのかかる間取り変更とコストのかからない間取り変更があります。

間取り変更の注意点でも説明したように、水まわりの設備を動かすと排管も入れ替えが必要です。

そのため、既存の位置からできるだけ離さないようにしてコストがかからないようにすることができます。

間取り変更で成功したリノベーション事例

築43年で3点ユニットバスという典型的な人気のない築古物件のリノベーション事例を紹介します。

2DKのマンションで、新大塚駅から徒歩1分という好立地ながら、家賃を下げて8万円で貸し出していたこの物件。3点ユニットバスと和室という、不人気な内装も入居者が決まりにくい要因でした。

退去されたタイミングで、今後の入居者確保に不安があることから、入居が決まる物件への再生、下がっている家賃を上げたいということでご相談をいただきました。

リノベーション前

ご相談のあったタイミングがコロナ禍ということもあり、賃貸の動きに不安がある中でリノベーションをして本当に入居者が決まるのか、家賃を上げることができるのかというのが心配なポイントでした。

そこで、エイムズの他の事例をご紹介したことと、自社で客付けまで行うことで安心していただき、リノベーションをすることになりました。

当社としては、入居付けをするのはもちろんのこと、家賃を最大限あげられるよう以下の提案をしました。

・3点ユニットバスをバス・トイレ別に

・洗面化粧台を造作で新設

・キッチンをリニューアル

・居室は無垢材の床に ・天井は躯体表しにしてデザイン性の向上

リノベーション後

エイムズで運営する『リノベ百貨店』で完成前から募集を開始し、完成前から複数の入居申し込みを獲得することができました。結果、家賃は3.5万円アップで完成してすぐに成約になっています。

事例の詳細はこちら「新大塚 築43年の3点UB 2DKマンションを躯体表しリノベで、賃料3.5万アップ」

まとめ

リノベーション時に間取り変更をする場合、近隣のマーケティングリサーチやターゲットが定まっていることが重要になります。

同じ広さの物件であっても、広いワンルームが適しているのか、1LDKが適しているのかなど、適した間取りが変わります。

リノベーションをする際には、ターゲットに合わせて物件の魅力や特徴を作れる会社を選ぶようにしましょう。

エイムズには、リノベーション物件を探している入居希望者の相談が年間3000組以上。そのため、お客様の要望や内覧時の反応、入居申し込み獲得状況など、リアルな情報を豊富に所持しています。

立地や広さなど物件の情報とリノベ物件に申し込むお客様の情報を合わせた、入居者が決まる提案で、施工後1カ月以内の入居獲得は約9割。月間5万人が利用する自社サイトでの客付けと合わせて、築古物件の空室解消、賃料アップを実現します。

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松島 力

この講座を解説したスタッフ

松島 力 代表取締役社長

東京大学工学部卒。2002年三井物産入社。化学品化学品本部に所属し、芳香族系のクレゾール・その誘導品、アンモニア誘導品のメラミンの事業責任者として、事業規模100億円程度の輸入、輸出、三国間取引を推進。 2008年ボストンコンサルティンググループ。金融機関の事業再生、電機・FA機器メーカー営業戦略、代理店戦略の立案に従事。2011年ハプティック株式会社の立上げに参画、取締役兼リノベーション事業部長。2015年エイムズ株式会社を設立。

空室対策や賃料アップ 築古賃貸の再生は eimsにお任せください

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