実は別物!リフォーム、リノベーションの違いって何?

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大家さん

古くなった物件、リフォームした方がいいのかなと考えて色々な情報を見ていると、リノベーションという言葉を目にすることが多い。リノベーションがいいという話も聞くけれど、そもそも違いがよくわからなくて判断ができず困っています。

代表取締役社長 松島

リノベーションとリフォームという言葉は違いを意識せずに使われていることもあるのでわかりにくいですよね。それぞれ何が違うのか、ご自身の物件に必要な工事はどちらなのかがわかるように解説します。

リフォームとリノベーション、その違いはどこにある?

もともとリフォームという言葉には「改良・改革」という幅広い意味があります。そのため、リノベーションや大規模修繕なども含めた広い意味でリフォームという言葉が使われているケースがあります。

近年は、リフォームとリノベーションの意味を明確にして、言葉を使い分けることが一般的になってきているので、それぞれの違いを考え方や費用面などから説明していきます。

●リフォームとは

リフォームは、経年劣化したものを新しいものに入れ替えたりパーツを変えたりする工事です。例えば、壁紙を張り替える、キッチンなどの設備を新しいものに入れ替える工事はリフォームになります。

イメージとしては、古くなって価値が下がったものを、できるだけ新しい状態に戻すための小規模な工事と考えてください。原状回復工事もリフォームの一環です。古いものを新しいものに交換するだけなので、入居者のターゲットが変わらないのがリノベーションとの大きな違いです。

壁紙や床材の貼り替えなど、簡単な工事で終わるものばかりなので、工事は即日〜1週間で終わります。リノベーションに比べると費用は抑えられるため、オーナーの金銭的負担も少なく済みますす。

例えば、壁紙の張り替えだけなら数万円程度の負担で行うことができ、設備の交換などをしても、ワンルームの部屋であれば100万円以内には収められます。

●リノベーションとは

リノベーションは、新しい付加価値をつけ、これまでとは違う物件に作り変える工事です。間取りを変更したり、デザインを変えたり、配管なども一新したりと、物件の内部から見た目までをガラッと変えることができます。

リフォームとの大きな違いは、入居者ターゲットを変えられることです。20年、30年と年月が経過することによって、環境が変わり、居住者の属性も変わることがよくあります。そんなとき、ファミリー層からカップル、単身者へと、物件のあるエリアの人口動態の変化にも対応できるため、入居者を獲得できる部屋に変えることができます。

また、時代とともにライフスタイルや価値観が変化し、人気のある間取りやデザインは変わります。リノベーションであれば、時代に合わせた物件にし、競合物件にはない特徴を新たに加えることも可能です。

そのため、工事は大規模なものが多く、1〜2カ月はかかるのが一般的リフォームよりオーナーの金銭的負担も大きくなります。

費用については、例えばワンルームの部屋であれば200万円以上の予算がかかることを見越しておくといいでしょう。既存のものを残して有効活用できる場合には、コストを抑えることも可能です。その際は、新しくした部分と既存部分がチグハグにならないように注意が必要です。全体の印象が揃っていないと、せっかくかけたお金が無駄になってしまう可能性があります。

費用は以下の記事に詳しくまとめています。

リノベーション工事の効果的な段取りと費用のかけ方

3点ユニットを解消し、すぐに入居が決まったリノベーション事例

ここで紹介するのは、築27年の物件をフルリノベーションした事例です。以前、別の部屋をフルリノベーションした際にすぐ入居が決まっており、こちらも施工後すぐに入居が決まりました。

よくある3点ユニットのワンルームでしたが、室内はオープンクローゼットにし、バス・トイレ別に間取りも変更。入居者に好まれる無垢床に張り替え、お部屋の印象もナチュラルで爽やかな印象になりました。

リノベーション前
リノベーション前
リノベーション後
リノベーション後

バス・トイレ別、内装のデザイン性で女性にも選ばれる物件になりました。全20戸のマンションで、まだ入居者がいるため、空いた部屋から順次リノベーションしていき、1棟リノベーションが完成する予定です。

キッチンも昔ながらのよくあるタイプからリノベーション物件に合ったおしゃれなものになりました。

工期は約1.5カ月で、費用が約270万円でした。

事例紹介「方南町 築27年 RC造 20㎡ 1Kを爽やかな無垢床フルリノベで賃料9千円UP」

6部屋の空室をすぐに解消!周辺との差別化で成功したリノベーション事例

次に紹介するのは、神奈川県の小机という少し都心から離れた立地の物件でのリノベーション事例。築29年の2DKで、間取りや築年数的に競争力の落ちた物件になっていました。もともと社宅として全室貸し出されていたのですが、設備も古く、募集をかけてもいまいち空室が埋まらない、他社でリノベーションをしたけれど入居が決まらないということでご相談をいただきました。

周囲には同じようなリノベーション物件はなく、デザイン性のある物件も少ない状態。そのため、賃料は新築のデザイナーズよりも少し安い家賃設定にして2.3万円アップ。それでも、これまですでに6部屋のリノベーションを実施していますが、どの部屋もすぐに入居者が決まる人気物件になりました。

リノベーション前
リノベーション前
リノベーション後
リノベーション後

古いキッチンもおしゃれに生まれ変わりました。

リモートワークの需要に合わせてデスクの造作も行い、ニーズに応えています。

リモートワーク用にリノベーション

こちらの物件はすべての部屋を同じ間取りにせず、1LDKにリノベーションしたものも。間取りを分散することで入居者層が変わってもリスクが少なく長期運用できるようにと配慮しています。

事例紹介「築29年 49m2 2DKを、リモートワークニーズに合わせたリノベ内容で工事中に満室に」

リフォームではなくリノベーションを選ぶ基準|築30年経っていたらリノベーションがおすすめ!

リフォームとリノベーション、どちらがいいのか迷う場合、一番わかりやすい基準は築年数です。築30年以上の築古物件であれば、基本的にはリノベーションをおすすめします。

築年数が経過したときにリスクがあるのが、配管などのインフラ設備。放っておくと漏水などのトラブルが発生する可能性があります。リノベーションであれば、配管を交換してトラブルを未然に防ぐことが可能です。

特に15年以上の長期で運用を考える場合、配管などの設備のリスクを考えると、リノベーションして入れ替えてしまう方が安心です。事例で紹介したように、リノベーションをすれば賃料をしっかりと上げることができ、入居率も安定します。基本的に15年以内に費用を回収できるようにプランを組むため、長期で活用するほど収益にもつながります。

もし、頻繁に設備を入れ替えている場合やまだ築年数が新しい場合、5年ほどの短期運用後に売却を検討している場合であればリフォームをした方が最適かもしれません。

リフォームとリノベーションは大きく違う。空室や賃料の悩みはリノベーションで解決!

リフォームは「経年劣化したものを新しいものに入れ替える小規模な工事」、リノベーションは「現代のライフスタイルに合わせて新しい付加価値をつけた物件を作る工事」という違いがありました。

築年数が経って空室が目立ってきた物件では、設備面でも客付けの面でもリノベーションが適しているケースが多くあります。まずはリノベーションで問題が解決できるか、検討してみてはいかがでしょうか。

エイムズには、リノベーション物件を探している入居希望者の相談が年間3000組以上。そのため、お客様の要望や内覧時の反応、入居申し込み獲得状況など、リアルな情報を豊富に所持しています。

立地や広さなど物件の情報とリノベ物件に申し込むお客様の情報を合わせた、入居者が決まる提案で、施工後1カ月以内の入居獲得は約9割。月間5万人が利用する自社サイトでの客付けと合わせて、築古物件の空室解消、賃料アップを実現します。

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松島 力

この講座を解説したスタッフ

松島 力 代表取締役社長

東京大学工学部卒。2002年三井物産入社。化学品化学品本部に所属し、芳香族系のクレゾール・その誘導品、アンモニア誘導品のメラミンの事業責任者として、事業規模100億円程度の輸入、輸出、三国間取引を推進。 2008年ボストンコンサルティンググループ。金融機関の事業再生、電機・FA機器メーカー営業戦略、代理店戦略の立案に従事。2011年ハプティック株式会社の立上げに参画、取締役兼リノベーション事業部長。2015年エイムズ株式会社を設立。

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