今回ご紹介するリフォーム事例は、江戸川区瑞江駅から2分の物件。

こちらの物件の別部屋です。


◽️大家さんのお悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

このように、築古物件を所有している大家さんは「できればリフォームしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリフォームをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

「長い間空室が出ていて困ってる」

「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

オーナーは法人で、居住用マンションの投資会社様。前オーナーより1棟で購入されました。

3~5年後の売却を前提に、保有期間に退去部屋のリノベーションや共有部の改修により賃料を上げるために、リノベーションを実施いたしました。

数年後にバリューアップして売却できる様にする目的の基、今回リノベーションを行いました。

物件の情報ー

今回の物件は、江戸川区の中ほどに位置する瑞江駅の駅前に立つ大規模賃貸マンション。駅近のため、都心へのアクセスはもちろん、駅周辺にはスーパーやドン・キホーテもあり、生活しやすい立地です。

部屋の間取りは1LDKで1~2人暮らし向き。

床貼り換えや、システムキッチンの導入、室内洗濯機パン、独立洗面台、天井躯体表しなど大規模な工事を行い、トータル費用は334万円。

賃料1.5万円UPに成功しました。(13.0万円→14.5万円)

 

瑞江駅周辺の1LDK相場は8.8万円ですので、こちらの物件は比較的高めです。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

築30年程度のため、損耗や劣化が激しいわけではありませんが、いわゆる「普通のマンション」。壁は白一色で、台所は茶色を基調とした普通の賃貸マンション。1992年に作られた物件で、デザイン性はなく、築年数に応じて賃料の下落が続いていました。

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壁紙は白一色。普通に暮らすには問題ありませんが、個性は感じられないかな、という印象です。「この物件だからこそ」という強みは、正直ありませんでした。

 

14畳のスペースを2つに区切る間取りだったため、扉を閉めると狭い印象なのも気になっていました。

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キッチンは茶色を基調としたデザインでした。「20年くらい前の新築の家、こういう感じだったよね」という印象です。

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洗面台も、よく見かける「ちょっと昔の家」な印象。

 

原状回復だけでは、賃料UPどころか下げなければ入居が決まらないような状況で、オーナー様は困っていました。

 

■エイムズにご依頼いただいた理由 

物件の老朽化がひどいわけではなかったため、かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

他社からも見積りを取ったとこと、フルリノベで予想以上に高かったり、原状回復程度で安いものの、賃料アップに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

リフォームを請負う不動産会社は、もちろん、リフォーム会社でも、自社で大工を雇用していなく、結局外部の大工さんに丸投げすることも多く、価格が高くなりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内製化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

 

■【賃料1.5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

実際にエイムズでリフォームをして、どのように変化したかをご紹介しますね。

まずは、白一色で地味だった壁紙。

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DKとリビングの間仕切りを撤去することで、空間に広がりを持たせつつ、天井を躯体表しにすることで、グレーの躯体がアクセントになり、天高も確保しつつ、デザイン性がグッと上がり、個性的な部屋という印象になりました。


続いて、茶色く地味な印象の強かったキッチン。

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▽after

 

キッチンの面材にはナチュラルな木目柄を採用し、壁面にタイル貼りをすることで、お部屋のアクセントにしています。水回りのリノベーションは、賃料UPと大きく関わる部分です。


次は「ちょっと昔の家」な印象のあった洗面台。

▽before

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よくあるシャンプードレッサーから、シンクとミラーボックス分離型に変更し、タイル貼りにすることでおしゃれなカフェのように変身。今回のリフォームの中では、最も印象の変わった箇所の一つです。

水回りは大きな差別化ポイントになるため、賃料アップに対して非常に重要なリノベーション箇所になります。


そのほかの箇所もご紹介します。

床にはヤマグリの無垢フローリング材を使用しました。はっきりとした木目が特徴で、力強くどっしりとした印象に。ヤマグリの木は強度があり、湿気にも強いのが特徴です。

「無垢の床にしたいけど、杉(パイン)やヒノキはすぐに傷つくから不安」という大家さんには、強度の高いヤマグリがおすすめです。

 

 

収納力もばっちりです。

 

 

玄関は床をグレーに、靴棚には木材を。部屋と統一感が出るように仕上げました。「見せる収納」で空間が広く見えるように施工しました。

 

トイレはウォシュレット付き。細かいところまでこだわり、トイレットペーパーホルダーやタオル掛けもお部屋のテイストに合うようにしました。

 

細かいこだわり一つでも入居者さんからの印象は変わりますので、細部にもこだわります。

 

■特にイチオシできるポイント

①14畳のひろびろリビング 

現在の賃貸のトレンドは「広いリビング」。こちらのお部屋も元々2LDKだったものを1LDKに変えているため、広々としたリビング空間を作ることができました。

 

②洗面台・台所などの水回り 

水回りを綺麗に改修することで、賃料UPにも納得してもらいやすいです。特に女性は台所や洗面台の使用時間が長いため、実用性はもちろん、「そこにいたくなるような空間」にすることで気に入ってもらえます。

■入居者さんの声 

今までいわゆる「普通の家」にしか住んだことがなく、

次に引っ越しをするなら絶対におしゃれな家!と決めていました。

ただ、いい部屋があれば引っ越したいなとずっと考えていましたが、中々自分の好みのお部屋には出会えず…。

デザイナーズマンションも検討しましたがどこか冷たい風が印象のお部屋も多く、温かみのあるおしゃれな部屋が理想だったので中々引っ越しせずにいました。

リノベ百貨店で掲載されていた今回のお部屋は、営業さんに聞いたらなんでも大元の会社がリノベーションの施工会社さんだそうで、施工中の段階からいろいろ情報を聞けました。

わくわくしながらいざ完成したお部屋を内見したところ、想像通り、いや想像を超えるほど可愛く、おしゃれで、細部にまでこだわったお部屋でした。無垢の床で部屋全体に温かみがあり、キッチンや洗面台はタイル貼りで他の賃貸物件ではあまりみないデザイン。新品なので綺麗なのもポイントが高かったです。

なによりも世界に1つの私達だけの部屋というのがすごく気に入りました。

実際に入居してからも不便なく住んでいます。

ご紹介していただいてありがとうございました!

 

■基本情報のまとめ

・最寄駅:都営新宿線「瑞江駅」2分

・住所: 東京都江戸川区瑞江2丁目5-3

・家賃:145,,000円(家賃UP:1.5万円)

・間取り:1LDK・52.10m2

・階数:10階建6F

・向き:南西向き

・構造:鉄骨鉄筋コンクリート造

・工事費用:334万円

・工事内容:基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ床、システムキッチン、室内洗濯機パン、独立洗面台、天井躯体表し )

・築年:1992年2月

・改修:2017年12月

・設備:

都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/オートロック/エレベータ/システムキッチン/追焚給湯/温水洗浄便座/ガスキッチン/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/独立洗面所/日当たり良好/ベランダ/2階以上/シューズクローゼット/2口以上ガスコンロ