こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

■大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

■こんな人に読んでほしい

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。

■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

オーナー会社様は都心の借地権付や既存不適格案件を中心に、築古不動産を購入して、リノベ再生する不動産投資会社様で、この物件もまた投資用にオーナー様が購入した物件でした。

こちらの物件は築50年近くで内装はボロボロでした。しかし三田駅から徒歩圏で好立地のため1棟購入をし、順次リノベーションををすることに。

査定の結果賃料が3割近く上がる物件でしたので、過去にエイムズで4部屋程度リノベしていただいていて、今回も退去に伴い同様のリノベーションを行いました。

物件の情報ー

今回の物件は、港区に位置する5階建マンションです。

最寄駅のJR山手線田町駅まで徒歩5分、都営三田線三田駅まで徒歩5分。

街の雰囲気としては落ち着いていますが、飲み屋街にも徒歩で行ける便利な立地です。

部屋の間取りは1R(24m2)で1人暮らしがベスト。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ床材、人工大理石天板キッチン、室内洗濯機パン、3点在来UBから1点UBへの交換、独立トイレ新設、天井躯体表し、室内給湯器設置 )です。

リノベーションのトータル費用は300万円。

賃料が2万円UPしました。(7.4万円→9.4万円)

リノベーションにより、空室対策と賃料UPを同時にすることができた物件です。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

まずはリノベーション前の居室の様子を見てみましょう。

1967年に建てられた古い物件。床は畳で、天井はレトロな木目調です。いかにも昔の家という雰囲気で、このままでは空室対策が難しい状態でした。

壁や押入れも黄ばんでいて、清潔感を感じられません。

キッチン部分は広いですが、白かったはずの壁は黒ずんで、汚い印象です。

 

こちらは水周り。

「3点式ユニットバス」は、お部屋を探している入居者さんに避けられる条件の一つです。浴槽は狭く、床も冷たく、デザイン性や実用性は低い状態でした。

これでは賃料UPも空室対策も難しいです。

賃料UPと空室対策を同時にできるような魅力のある物件にしたいとのことで、弊社にご依頼いただきました。

■エイムズにご依頼いただいた理由

かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。また、営業の提案のスピード感もご依頼いただいた理由の一つとなっていたようです。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料2万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

写真を見ながらビフォーアフターを見ていきましょう。

まずは居室空間から。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

部屋の仕切りを取っぱらい、ワンフロアの1Rにリノベーションしました。

床には無垢ヤマグリを使用。ヤマグリの特徴は堅くて丈夫な点です。節も少なく、部屋に馴染みやすい木材です。

天井は、新築デザイナーズマンションでも人気の高い躯体現しにすることで、個性を感じる空間に。

「見せる収納」としてオープンクローゼットも設置しました。1人暮らしでしたら収納にも困らない容量です。

居室の大幅なリフォームは、賃料UPに大きく繋がります。


続いてキッチンを見ていきましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

実用性とコンパクトさを兼ね備えたキッチンに生まれ変わりました。限られた空間でしたが、広めのシンクと2口コンロ、グリル付き。内装に合うスポットライトを付けることで、部屋の統一感も保てています。

人工大理石天板キッチンを採用することで、賃貸にはない高級感を出しております。

特に女性には「可愛らしくて使いやすい」と人気のデザインです。


問題だった水回りを見ていきましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

洗面台は独立させ、タイル貼りとすることで(こちら、10種類以上の柄から選ぶことができます。)ホテルライクな高級感のある空間へと仕上げています。

また、ボウルと鏡を別にすることで無駄な空間を省き、タオル掛けなども付けて実用性も向上させました。


お風呂は一面をブラックにすることで、引き締まった印象に。

古い3点式ユニットバスから、ここまでモダンなお風呂に改修できました。


トイレは白を基調としたシンプルなデザインに。

備え付けの棚、トイレットペーパーホルダー、タオル掛けを付けることで、使い勝手が良くなりました。

 

キッチンを含めた水回りの工事は内装工事よりも費用がかかりますが、その分賃料の大幅UPに繋がります。


そのほかの写真も見てみましょう。

こちらの物件はもともと窓が大きく、自然光が入りやすい設計です。リノベーションにより壁を取っぱらってワンフロアにしたことで、家全体が明るくなるように間取りを考えました。

クローゼットはオープンに。

インテリアとしても生かせるように、見せる収納にしました。オープンクローゼットは風通しも良いので、湿気やカビを防ぐ効果もあります。

 

躯体現しの天井とライトで、モダンな印象に。

1967年に建てたマンションとは思えない、まるで新築デザイナーズマンションのような内装に生まれ変わりました

「このお部屋なら住んでみたい」と感じてもらえるのではないでしょうか。

■特にイチオシできる2つのポイント

イチオシポイントをご紹介します。

①ワンフロアで光が射しこむ居室空間

こちらの物件は、狭い上に仕切りが多いのが特徴でした。そのせいで水回りを広く取ることができず、不人気な3点式ユニットバスになってしまい、空室ができる状態だったのです。

壁を取っぱらったことで部屋が広くなり、明るさも増し、水回りをそれぞれ独立させることに成功しました。

②清潔感のある水回り

不人気な3点式ユニットバスを独立させることは、空室対策や賃料UPに繋がります。

物件を探す入居者さんは、「ユニットバスだけは嫌」と仰ることも多いんです。

避けられる3点式ユニットバスを解消し、おしゃれな水回りに変身させることで、魅力を感じてもらえる物件になったと思います。

水回りのリノベーションは、特に賃料UPや空室対策に繋がりやすいです。

■入居者さんの声

山手線沿線に10万円以下でバストイレ別のおしゃれなお部屋に住む。これが私のお部屋探しの基本でした。

ただ、きれいでも画一的な間取りだったり、駅から遠かったり、バストイレが一緒だったりで中々いい部屋と出会えなかったんです。

リノベ百貨店さんで紹介されていたこちらのお部屋は工事中でも内見ができるということですぐに予約をしました。

内装のイメージと、施工概要書を見せていただいた上で立地と賃料のバランスがとてもよかったので申込をさせていただきました。

引っ越し後もデザイン性もさることながらこのお部屋の便利さに更に愛着がわいています。

水回りも使いやすく日当たりもいい。

天井が表しにされていて、ワイルドな雰囲気が好みな自分にピッタリのお部屋に住めて満足しています。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:JR山手線田町駅5分、都営三田線三田駅5分
  • 住所:東京都港区三田3丁目4-5
  • 家賃:9.4万円(賃料:2万円UP)
  • 間取り:1R(24m2)
  • 階数:5階建3階
  • 向き:南東向き
  • 構造:鉄筋コンクリート造
  • 工事費用:300万円
  • 工事内容:基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、人工大理石天板キッチン、室内洗濯機パン、3点在来UBから1点UBへの交換、独立トイレ新設、天井躯体表し、室内給湯器設置 )
  • 築年:1967年3月
  • 改修:2018年2月
  • 設備:
  • 都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/エレベータ/システムキッチン/温水洗浄便座/浴室換気乾燥機/ガスキッチン/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/独立洗面所/日当たり良好/ベランダ/防犯カメラ/2階以上/水回り新品/シューズクローゼット/2口以上ガスコンロ