今回ご紹介するリフォーム事例は、新宿区下落合駅から2分の物件。

こだわりのある一人暮らしにぴったりのお部屋に仕上げました。


◽️大家さんのお悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

このように、築古物件を所有している大家さんは「できればリフォームしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリフォームをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

「長い間空室が出ていて困ってる」

「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

オーナーは個人の方で、ご親御さんからの相続です。1棟すべて相続しています。

今回は管理会社の方からエイムズをご紹介してもらいました。

 

物件の情報ー

今回の物件は、新宿区の下落合駅から徒歩2分の物件です。

高田馬場駅に1駅というアクセスの良さがポイント。ただリノベーション前は1970年代の物件のため非常に築古でした。

部屋の間取りは1Kから1Rへ改修し、快適な1人暮らしルームへと変身しました。

 無垢ヤマグリ床への貼り換え、造作キッチン、UB交換、配管リニューアル、室内洗濯機パン、オープン収納、トイレ新設など大規模な工事を行い、トータル費用は255万円。

賃料は1.5万円UPに成功しました。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

築45年程度のため、水回りの傷みが特に激しい物件でした。

原状回復を施しても、入居はかなり賃料を下げないと難しい状況。

before

壁紙は白一色。

築年数が古くても、内装は原状回復工事にてクロス交換や床材交換で見かけをきれいにすることは可能です。普通に暮らすには問題ありませんが、個性は感じられないかな、という印象です。「この物件だからこそ」という強みはありません。

 

before

どうしても昭和感がでてしまいます。

 

before

キッチンは、置き型コンロ式のもの。今までに交換はしているものの、キッチン自体には特徴がないためお客様が調べているときに築年数で切られることが多くなってしまいます。

 

before

トイレと浴室は一緒で、お風呂はバランス釜タイプのものでした。

令和となった今、なかなかこのタイプのお風呂は珍しく、入居者からは一発で候補から外れてしまうことが多いです。

 

 

before

トイレも隅付きタンクでウォシュレットもついていないタイプ。

 

水回りは入居者にとって非常に重要なポイントです。

「水回りがきれいだから決めました」というお客様は本当に多いです。

また、バストイレ別は検索条件ランキングで長年1位となっています。

築古物件をリノベーションする際はその点に注意して行うことをお勧めします。

■エイムズにご依頼いただいた理由 

過去に何度かリフォームをしたことがあったようですが、入居付けがスムーズにいかず、管理会社様からエイムズをご紹介していただきました。

ありがたいことに、他にも何部屋か受注をいただいております。

金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点、客付けまでエイムズで行える点を評価頂きました。

リフォームを請負う不動産会社は、もちろん、リフォーム会社でも、自社で大工を雇用していなく、結局外部の大工さんに丸投げすることも多く、価格が高くなりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内製化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

 

■【賃料1.5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

実際にエイムズでリノベーションをして、どのように変化したかをご紹介しますね。

まずは、白一色で地味だった壁紙。

▽before

before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

1Kのお部屋を広々1Rにすることで空間を最大限に有効活用しています。

グレーのアクセントクロスがポイントの収納部分はあえてオープンにすることで湿気対策になり上に、居室部分が更に広くなりました。

横には可動棚をつけることで、しっかり収納力も確保しています。

ナチュラルで使いやすい、トレンド感のあるお部屋に仕上がりました。


続いて、古い印象のあったキッチン。

▽before

before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

 

こちら、エイムズの大工お手製のキッチンです。

集成材を使うことでサイズ感もピッタリ。無駄なスペースを作りません。

人気の2口コンロを採用しました。お料理好きな方にも喜んでいただける仕様です。

また、壁面にはホワイトタイルをあしらい、他の賃貸物件と差別化を図っています。

地味にうれしい、調理器具入れもささやかながらプレゼント。


次は敬遠されがちなお風呂とトイレ。

▽before

before

before

⇩ ⇩ ⇩

after

お風呂は新しくユニットバスを設置。

木目調のアクセントパネルがナチュラルな印象です。

トイレも手洗い付きの新しいものへ交換。

トイレ横には鏡と棚を設置しているので、朝の準備やお風呂に入るときのちょっとした小物置きに最適です。

水回りは大きな差別化ポイントになるため、賃料アップするためにはかなり重要なリノベーション箇所になります。


 

■特にイチオシできるポイント

①アクセントクロス×オープンクローゼットと無垢床 

居室部分を広くするために思い切って収納をオープンにしています。見える部分が気になる場合は突っ張り棒などを使用して目隠しカーテンで仕切ることもできるため、使い方は多様です。また、居室部分の床は全て無垢材を使用。賃貸物件にはなかなか珍しい高級感を醸し出しています。

 

②洗面台・キッチンなどの水回り

なんといってもきれいな水回りは賃料アップの絶対条件。手作りのタイル貼りのキッチンやバストイレ別は周りの物件との差別化にもなります。玄関に入って一目でおしゃれとわかる内装で、お部屋の印象を変えることができました。

■入居者さんの声 

お部屋はコンパクトでも、アクセスが良くておしゃれなお部屋に住みたいと思ってお部屋探しを行っていたのですが、山手線沿線に近くて水回りがきれいなお部屋って、大幅に予算オーバーしてしまうんですよね。ただ、自分としても譲れない部分がありましてずっと物件探しをしていました。

その中で、下落合というターミナル駅へのアクセスがよい駅から2分という好立地でかつ、フルリノベーションされたお部屋を見つけてとてもうれしかったことを覚えています。

なんといってもキッチンが可愛らしいですね。料理をしていてとってもテンションが上がります。

タイル貼りのキッチンって、高級感があるのでよく友人に自慢しています。うらやましがられることも多いです!

中々見つけられる物件ではないと思っているので、できるだけ長く住まわせていただこうと思っています。ありがとうございました。

■基本情報のまとめ

・最寄駅:西武新宿線「下落合駅」2分

・住所: 東京都新宿区上落合1-142

・家賃:7.3万円 (家賃UP:1.5万円)

・間取り:1R・22m2

・階数:6階建1F

・向き:-

・構造:鉄筋コンクリート造

・工事費用:255万円

・工事内容:基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、造作キッチン、UB交換、配管リニューアル、室内洗濯機パン、オープン収納、トイレ新設 )

・築年:1973年2月

・改修:2018年7月

・設備:

都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/温水洗浄便座/ガスキッチン/B・T別室/室内洗濯機置場/自転車置き場/専用ゴミ捨て場/水回り新品/2口以上ガスコンロ