こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。


◽️大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件情報

今回の物件は、吉祥寺駅まで徒歩12分のオートロック付きの物件です。繁華街を抜けた所にあり、女性専用物件ですので、治安の面でも安心。部屋の間取りは1Rなので、1人暮らしがベスト。お部屋が17m2と小さめの、コンパクトな物件です。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、造作キッチンカウンター、造作洗面台、独立トイレ新設、UB交換、配管リニューアル ) 。

 

リノベーションのトータル費用は215万円。

このリノベーションにより、賃料の1.8万円UPに成功しました。(5.7万円→7.5万円)

 

■大家さんが所有していた背景

オーナー様は女性で、吉祥寺周辺に投資目的で複数棟保有していらっしゃいました。

■リノベをしたいと感じた理由

もともとこちらのお部屋は洗濯機パンが室内に無かったこともあり、吉祥寺駅から徒歩圏ではありますが、決まりが悪かったお部屋です。

更に、管理会社のサブリース物件になっていることで、退去の度にサブリース賃料の減額交渉を受けていらっしゃり、オーナー様としてもなんとかして賃料を上げたいという理由でリノベーションを考えられたそうです。

 

■エイムズにご依頼いただいた理由

かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点、更に、管理会社に頼らないリーシングが出来るリフォーム会社を探していらっしゃった中で、デザイン性に特化したリノベーションができるという点を評価いただき、エイムズを選んでいただきました。

 

ちなみに他社からも見積りを取ったところ、フルリノベで予想以上に高かったり、原状回復程度で安いものの、賃料アップに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

 

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

 

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

 

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料1.8万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

17m2の小さなお部屋をどんな風に改修したのか、改修後の内装をご覧いただきたいと思います。

まずは居室空間から。

 

居室全体を広く見せることのできる、仕切りのないワンルームの空間にしました。床には無垢のヤマグリを使い、裸足でも触り心地のいい床に。ヤマグリは丈夫な木材なので、「家具を置いたらすぐに傷つく」、という心配はありません。

オープンクローゼットを備え付けておりますので、洋服や荷物の多い方でもスッキリ収納できますよ。

オープンクローゼットは湿気を防ぎ、カビが生えにくくなる効果もあります。

 

続いてキッチンです。

 

玄関を入ってすぐ左手にキッチンがあります。一口IHとコンパクトなシンクで、お部屋の雰囲気を壊さない造作キッチンになっています。

「造作キッチン」とは、既製品を使うのではなく、お部屋に合わせてカスタマイズして作ったキッチンのことです。

キッチンの上下には収納スペースがありますので、食器棚を置かなくとも楽々収納できます。

1人暮らしにはちょうどいい広さですね。

 

お部屋から玄関を見るとこんな感じです。

コンパクトな居室空間ではありますが、全体的に統一感のある可愛らしいデザインに仕上げました。

玄関には靴棚や姿見もありますし、オートロック機能も付いているので、機能性は抜群。初めての1人暮らしにもピッタリのお家です。

 

続いて水回りを見ていきましょう。まずはお風呂から。

お風呂はナチュラルな色にしました。水回りの古さやユニットバスは入居者さんから不人気な特徴の一つです。お風呂を綺麗に改修することで、一気に女性から人気の物件になるんです。

 

次に洗面所を見てみましょう。

お風呂の目の前に配置しました。お部屋の雰囲気に合うように弊社がデザインした、造作洗面台です。

鏡とボウルが独立した、おしゃれなデザインに仕上げました。鏡の中は収納スペースになっていますので、歯磨きグッズやスキンケアグッズ、ドライヤーなども収納できて便利ですよ。

 

お風呂と洗面台の前にトイレを設置しました。

このスペースは脱衣所を兼ねています。

家の広さを考えると水回りの3点を独立させるのは難しいのですが、脱衣所とトイレを兼用させることで独立させることに成功しました。


こちらの物件は洗濯機置き場がありませんが、地下1階にランドリールームを作りました。洗濯機を置くと一気に生活感が出てしまうので、お部屋のデザイン性やインテリアを重視したい方にとっては、「洗濯機が無いこと」もメリットになるかもしれません。

狭いながらも優先順位をつけて、できる限り快適に過ごせるようリノベーションを行いました。


◽️特にイチオシできるポイント

 

17m2と狭いながらも水回りを独立させた部分は、特にイチオシポイントです。家が狭いと、どうしても3点式または2点式ユニットバスになってしまいます。洗面台が無かったり、トイレとお風呂が一緒になっていたり…。

この物件はリノベーション後もユニットバスではありますが、独立した水回りに遜色ない設計となっています。

ユニットバスのマイナス面をカバーできた物件です。

無事に賃料UPをし、入居者さんも決まりました。リノベーションにより、空室対策に成功した物件です。


◽️入居者さんの声

次に引っ越しするなら、セキュリティがしっかりしていて、デザイン性のあるお部屋!と決めていました。

こちらのお部屋は確かにコンパクトなお部屋ではありましたが、憧れの吉祥寺かつ可愛らしいお部屋でしたのでとても興味を持ちました。

実際に内見をしてみると、ナチュラルテイストの室内も私好みでしたし、水回りも全て独立しているので女性の好きなポイントが抑えられている!と感じました。

築年数が古くても、リノベーションをしていればこんなに快適な空間になるんですね。

今まで築浅の物件ばかり探していたので驚きました。

お気に入りポイントしてはキッチン横の長いカウンターですね。私はこちらをデスクとして使用しています。ですので、意外とスペースは有効活用できていると思います。

今回は素敵なお部屋をご紹介いただきましてありがとうございました!


■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:JR中央線「吉祥寺」駅徒歩12分
  • 住所: 東京都武蔵野市吉祥寺 東町2丁目6-3
  • 家賃:7万5千円(1.8万円UP)
  • 間取り:1R(17m2)
  • 階数:6階建2F
  • 向き:西向き
  • 構造:鉄筋コンクリート造
  • 工事費用:215万円
  • 工事内容:基本プラン( 基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、造作キッチンカウンター、造作洗面台、独立トイレ新設、UB交換、配管リニューアル ) )
  • 築年:1990年04月
  • 改修:2017年07月
  • 設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/オートロック/エレベータ/B・T別室/洗面台/独立洗面所/女性限定/2階以上/2面採光/シューズクローゼット