こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

■大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

■こんな人に読んでほしい

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

オーナー様が生前贈与という形で、こちらの物件を娘さんの3姉妹に相続されました。

元オーナーがお引っ越しし、最後の入居者が退去するタイミングで、建て替えを検討されていましたが、建て替えにはセットバック(土地後退)が必要で、貸付面積が既存より少なくなってしまうため、リノベーションを決意されたようです。

物件の情報ー

今回は、杉並区にある物件。

こちらの物件はもともと、元オーナー様の住居+ お風呂無しの賃貸4部屋という構造でした。

最寄駅のJR中央線西荻窪駅までは徒歩6分。周りは落ち着いた住宅街といった雰囲気です。

中でもこちらのお部屋の間取りはメゾネットタイプの1LDKで1~2人暮らしがベスト。1階が寝室と水回り、2階がリビングとキッチンの間取りです。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( メゾネット化、無垢ヤマグリ、人工大理石キッチン、造作洗面台交換、独立トイレ新設、UB新設、配管リニューアル、天井表し、壁面塗装仕上げ )。

リノベーションのトータル費用は520万円。

賃料が4.8万円UPしました。(8万円→12.8万円)

1970年築でトイレも和式の物件でしたが、エイムズのフルリノベにより賃料の大幅UP、空室対策が実現できました。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

まずはリノベーション前の居室空間をご覧ください。

1970年築とあって、かなりレトロな雰囲気です。床は畳、ドアはすりガラスの引き戸、壁にはシミがあり古い感じがしますね。

お部屋も全体的に暗くどんよりとしているように感じます。

 

続いて水回りを見ていきましょう。

トイレは和式でした。ここ20~30年は新築で和式を選択する人はほぼおらず、「自宅は洋式トイレが当たり前」の時代です。

和式トイレはオーナー様にとっても入居者様にとってもマイナスになるため、改修の優先度が高いと考えます。

トイレの横にはキッチンがありました。

こちらもいかにもレトロな雰囲気ですよね。設置型のガスコンロキッチンは入居様にとっても費用が掛かることですしお手入れが大変なので敬遠されがちです。

以上のように、約50年前に建てられたアパートのため、かなりレトロな印象が強いです。

入居者も決まらず、広さや駅近のわりには賃料の低い状態が続いていました。空室もなかなか埋まりません。

■エイムズにご依頼いただいた理由

かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

デザインリノベーション会社の対抗がエイムズの他に2社ありましたが、費用対効果、担当者の工事の知識と信頼度でエイムズを選んでいただきました。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料4.8万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

骨組み以外を丸ごと替え「フルリノベーション(スケルトンリフォーム)」をすることで、家の印象を大きく変えました。

フルリノベーションは建て替えよりも圧倒的に安価ながら、新築のような満足感を得られるので、人気の施工です。

まずは居室空間からご覧ください。

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こちらは2階のキッチン&リビングです。昭和を感じさせる和室が、個性的で可愛い空間になりました。

床にはヤマグリの無垢材を使っており、裸足でも肌触りのいいお部屋になっています。

壁面や天井を全てホワイトで統一することにより、お部屋全体の明るさと広さを出しました。

天井も高くて広々としたリビングです。以前の和室が思い出せないほど、印象が変わったと思います。


続いて1階に降りてみましょう。

木の温もりあふれる、開放感のあるスケルトン階段です。スケルトン階段は高いデザイン性と開放感、光を取り込めることなどから人気です。


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寝室はシンプルで明るい空間にしました。

オープンクローゼットをつけたので、荷物の多い方でも安心です。あえてオープンにすることで、湿気を防ぎ、カビ防止の効果もあります。


続いて水回り。

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リノベーション後の水回りの様子です。

洗面台は、エイムズこだわりの鏡とボウルが独立したタイプを採用しました。鏡は横に長く、広々と使えます。

お風呂は一面をブラックにしたことで、引き締まった印象になりました。

浴室乾燥機つきなので、洗濯の効率も良くなります。

水回りの改修は、賃料UPや空室対策に大きく関わる部分なので、弊社としても特に力を入れているリノベーションです。


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キッチンは2階に。大幅な改修をしました。リビングを向いて料理ができますので、カップルや夫婦の2人暮らしもできますし、ホームパーティー会場としても一役買ってくれます。

キッチンの空間を広くとっていますので、後ろ側を収納スペースとして使えます。「毎日しっかり自炊したい!」という方でも満足できるキッチンに仕上げました。


玄関も改修しました。

姿見やオープンシューズボックス、フックを付けて利便性を向上。


寝室の奥には専用のバルコニー。

家庭菜園なども楽しめる物件です。

メゾネットタイプに改修して、キッチンも2階に移動。かなり大掛かりなフルリノベーションで、おしゃれな物件に変身しました。

■特にイチオシできる2つのポイント

イチオシポイントを2つご紹介します。

①メゾネットタイプのワクワク感

メゾネットタイプのお家ってワクワクしますよね。特にこの物件は開放感のある階段で、どの空間にいてもワクワクするように作っています。

普通のアパートの価格でほぼ新築のメゾネット物件に住めるのは、かなりお得だと思います。他の物件との差別化をはかり、入居者さんに魅力を伝えやすい物件に改修しました。

②リビングの利便性とおしゃれさ

対面キッチンで使いやすいですし、天井の高さや無垢の木材もポイントです。

「使いやすくておしゃれ」なのが、この物件のポイント。

■入居者さんの声

このお部屋に住み始めてから毎日を快適に、楽しく過ごさせていただいております。

メゾネットタイプのお部屋でデザイン性のあるお部屋は予算を超えていることが多く、中々見つからなかったのですが、リノベーションということもあり新築や築浅のデザイナーズよりもお得に借りることができました。

特にキッチンが本当に使いやすくて毎日の料理が楽しいです。たまに友人を連れてきた時も、お部屋のおしゃれさに驚かれることが多く鼻高々です。大事に長く住み続けたいなと考えています。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:JR中央線西荻窪駅
  • 住所:東京都杉並区西荻北2丁目26-12
  • 家賃:12.8万円
  • 間取り:1LDK(43m2)
  • 階数:1,2階
  • 向き:南向き
  • 構造:木造
  • 工事費用:520万円
  • 工事内容:基本プラン+オプション( メゾネット化、無垢ヤマグリ、人工大理石キッチン、造作洗面台交換、独立トイレ新設、UB新設、配管リニューアル、天井表し、壁面塗装仕上げ )
  • 築年:1970年
  • 改修:2017年04月
  • 設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/システムキッチン/対面キッチン/追焚給湯/温水洗浄便座/浴室換気乾燥機/ガスキッチン/ルーフバルコニー/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/自転車置き場/独立洗面所/二人入居可/日当たり良好/メゾネット/全室エアコン/2面採光/水回り新品/2口以上ガスコンロ