今回ご紹介するリフォーム事例は、文京区江戸川橋駅から2分の物件。

キッチンの青目地が映えるオンリーワンなお部屋に仕上がりました。

同物件の他部屋はこちらこちら


◽️大家さんのお悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

このように、築古物件を所有している大家さんは「できればリフォームしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリフォームをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

今回はオーナー様が不動産再販会社の方です。

そのため、「仕入れ価格の高騰に苦しんでいる」

運用担当者様にお勧めです。

もちろん「長い間空室が出ていて困っている」

「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんにも読んでいただけると嬉しいです。

実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

オーナーは法人で、不動産再販会社様で、こちらの物件もリノベーション再販目的で1棟で購入されました。

3~5年後の売却を前提に、保有期間に退去部屋のリノベーションや共有部の改修により賃料を上げるために、リノベーションを実施いたしました。

数年後にバリューアップして売却できる様にする目的の基、今回リノベーションを行いました。

物件の情報ー

今回の物件は、文京区に位置する江戸川橋駅の駅前に立つマンション。駅近のため都心へのアクセスも良好です。物件がある地蔵通り商店街はなんとなく、下町の雰囲気もあります。
この商店街を挟んで新宿区と文京区の境目があるので、
神楽坂駅も徒歩7分、牛込神楽坂駅も徒歩14分という最高な立地です!。

部屋の間取りは1Rで1人暮らしにちょうどいいサイズです。

無垢ヤマグリ+造作キッチン+室内洗濯機パン+浴室乾燥機付きUB+配管リニューアルなど大規模な工事を行い、トータル費用は142万円。

3点ユニットながらも賃料1.5万円UPに成功しました。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

築30年程度ではありますが、損耗や劣化が激しいわけではありません。

しかしいわゆる「普通のマンション」。デザイン性はなく、築年数に応じて賃料の下落が続いていました。

 

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このように、デザインとしては一般的なマンションです。

しかし、ひねりのあるデザインというわけではありません。

立地は非常に良い物件のため、なんだかもったいない印象を受けます。

 

更に、水回りも人気といえる設備がついているわけではありませんでした。

キッチンは簡易的な1口IHがついたミニキッチン。

 

 

 

そしてお風呂とトイレと洗面は、3点ユニットバスタイプ。

こちら皆さんもご存じの通り不人気な設備です。

 

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玄関も、シンプルではありますが、特徴はとくにありません。

賃貸業では、お部屋のどこかに「強味」を持たなければ、築年数とともに価値もどんどん下がってしまうことが多いです。

原状回復だけでは、賃料UPどころか下げなければ入居が決まらないような状況です。

そうして、リノベーションをして価値を上げる工事が始まりました。

 

■エイムズにご依頼いただいた理由 

オーナー会社様は、最初は他社にてリノベーションから客付けまで行っていましたが、金額が高く、リーシングも上手くいかなかったため、エイムズに切り替えしていただきました。
他部屋も数社でリノベーションしたたものの、金額と賃料アップの費用対効果、バリエーション、客付け力を総合的に判断していただいた結果、エイムズにて多くのお部屋を施工させていただきました。

リフォームを請負う不動産会社は、もちろん、リフォーム会社でも、自社で大工を雇用していなく、結局外部の大工さんに丸投げすることも多く、価格が高くなりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内製化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

 

■【賃料1.5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

実際にエイムズでリノベーションをして、どのように変化したかをご紹介しますね。

まずは、居室部分から。

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ワンルームながら、一般的なフローリングから無垢床にすることで居室全体の印象が明るくなりました。一枚一枚表情のことなる無垢床は大人気のデザインです。

天井も板貼りで圧倒的な個性をだしています。他の賃貸でこんなお部屋ご覧になったことありますでしょうか!素材感デザインも自慢のお部屋です。

照明も、ライティングレールにすることでとってもおしゃれになりました。こちらは基本料金に入っていますよ。


続いてお部屋の中で全く主張していないキッチン。

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▽after

 

こちらは壁面タイル貼りの造作キッチンに変身!!

同じ物件でも何部屋かリノベーションさせていただきましたが、

こちらは目地を青くしています。(普段はグレーが多いです)

タイル貼りというだけでも珍しいですが、目地が青いとより一層スタイリッシュに見えますね。こちらもエイムズ大工のお手製です。

 

居室との統一感を持たせつつ、壁面にタイル貼りをすることで、お部屋に一気に高級感を持たせることができました。水回りのリノベーションは、賃料UPと大きく関わる部分です。


次はお風呂・トイレ部分。

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3点ユニットバスというところは変わらずですが、

  • 木製のトイレ蓋
  • 壁面アクセントシート貼り
  • 横長の鏡貼り

とすることで、3点ユニットなのに高級感のある仕上がりとすることができました!

予算が厳しいし、3点ユニットバスから独立させるのは難しいなあ・・・

というオーナー様にもぴったりのプランです。

水回りは大きな差別化ポイントになるため、賃料アップするためにはかなり重要なリノベーション箇所になります。


そのほかの箇所もご紹介します。

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▽after

 

味気のなかった玄関には便利なコート掛けとミラーを設置。

靴棚も大容量の造作棚を設置してクラフト感が満載です!

更に玄関はタイル貼りを施しており高級感を与えています。

お部屋に入った瞬間から印象は抜群です。

細かいこだわり一つでも入居者さんからの印象は変わりますので、細部にもこだわりました。

 

■特にイチオシできるポイント

①ヤマグリの無垢床 

部屋の印象をガラッと変える床材はこちらの物件の「売り」の一つになりました。賃貸物件で無垢床はそうそう見つかるものではありません。分かりやすく「売り」を一つ作ることで、他の物件との差別化に成功。「この物件にしかないから」と、気に留めてくれる方が増えます。

 

②タイル貼りの水回り 

水回りを綺麗に改修することで、賃料UPにも納得してもらいやすいです。特に女性はキッチンの使用時間が長いため、実用性はもちろん、「そこにいたくなるような空間」にすることで気に入ってもらえます。このお部屋は青目地タイルのキッチンで個性的に仕上げています。

 

③板貼りの天井

お部屋は壁と床だけではありません。そう、天井も立派な居室空間の一部です。木目の天井は、お部屋でくつろいでいるときに見つめるとなんだか癒されます。他の賃貸とは一味違う工夫をしたい!という方にお勧めです。

■入居者さんの声 

職場から近い自宅に住むことが絶対条件でしたので、予算にぴったりでおしゃれなこちらのお部屋を見つけてとてもテンションが上がったことを覚えています。もともと3点ユニットバスは気にならないタイプでしたが、このようにきれいになっているととても印象が良いですね。一番気に入っているのは、木目感が強い天井です。ベッドに横になりながら上を見上げるととても気持ちも落ち着きますし、非日常な気持ちになります。

友人を一度部屋に呼んだ時は、キッチンが印象的だったようで羨ましがられました(笑)なるべく長く住まわせていただこうと思っています。

■基本情報のまとめ

・最寄駅:東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」2分

・住所: 東京都文京区関口1丁目5-10

・家賃:家賃UP:1.5万円

・間取り:1R・25m2

・階数:10階建4F

・向き:東向き

・構造:鉄骨鉄筋コンクリート造

・工事費用:142万円

・工事内容:基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ+室内洗濯機パン+浴室リニューアル+配管リニューアル+天井板貼り )

・築年:1988年9月

・改修:2017年10月

・設備:

都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/オートロック/エレベータ/室内洗濯機置場/洗面台/自転車置き場/IHクッキングヒータ/ベランダ/2階以上/2面採光/水回り新品/シューズクローゼット