リノベーション物件で賃料を適切に設定するためには？競合調査で見るべきポイントや、家賃に影響を与えるものの中でリノベーションをして変えられるものと変えられないものを紹介します。
空室が目立ってきて、管理会社からは家賃を下げるように言われています。適正な家賃はどのように見極めれば良いのでしょうか？また、家賃を下げ続けるよりもリノベーションをして家賃を上げても入居者が決まるようにする方が良いのではないかと考えています。リノベーションをした場合にどの程度まで家賃が上がる可能性があるか、簡単に見極められる方法はありますか
家賃を決める要素はいくつかあります。築年数が経ってくるとリノベーションなどで手をかけなければ、家賃は下げざるを得ないと思います。今回は、競合をリサーチするときに見るべきポイントや、家賃に影響を与えるものの中でリノベーションをして変えられるものと変えられないものを紹介します。
目次
入居者目線で家賃に影響を与えるもの
入居者目線で家賃に影響のあるものは以下の通りです。仲介会社に支払うADなどの話は別の記事で紹介していますので、気になる方はこちらも読んでみてください。
- 広さ
- 間取り
- 設備
- 階数
- 構造
- 内装の状態
- デザイン性
- 築年数
- 入居人数
- ペット可否
- 日当たり
- 共用部の管理状態
- 駅からの距離（立地）
競合をリサーチする場合、これらの条件が近いところを調べてみると参考になります。
家賃に影響があるものの中でリノベーションをすることで改善できるものもあります。それは以下の3つです。
- 間取り
- 内装状態
- デザイン性
また、おしゃれなリノベーション物件にすることで、築年数はほとんど影響しなくなります。
なぜなら、リノベーション物件はある程度築年数が経っているのが前提になっていたり、設備は新しくなっているため築年数が気になりにくかったり、物件の内装を基準に選ばれるからです。
間取りが古くなっている、内装が古い、和室の残る古いデザインになっている、築年数が経って内見すらされないなどの要因で家賃が下がっていたり空室が続いていたりする場合は、リノベーションをすることで解決できる可能性があります。
失敗しないリノベーション物件の家賃設定方法とは
まず前提として、家賃を上げられるリノベーションをすることが大事です。その際、適切な家賃を見定めるための競合調査をすれば失敗を防ぐことができます。 家賃の上がるリノベーションのポイントはこちらの記事を参考にしてください。
競合物件のリサーチをする
家賃を決めるために調査するのは、類似する新築物件の家賃です。類似性がある物件として、構造、間取り、広さ、階数、設備、内装の状態、デザイン性などをできるだけ揃えてリサーチをします。
また、周囲にリノベーション物件があれば、競合となるリノベーション物件の家賃もリサーチをします。このときにポイントとなるのが成約賃料を調べることです。
募集を出している家賃は賃貸不動産の検索サイトで調べられますが、募集家賃で入居が決まらずに募集が出続けている可能性があります。その場合、同じような家賃に揃えたところで入居が決まらない可能性が高いです。
自分で成約賃料を調べるには、仲介をしている不動産屋さんに聞くという方法もあります。仲介専門でやっているところであれば、数店舗回ってみれば教えてくれる可能性があります。
エイムズは賃貸不動産の検索サイト『リノベ百貨店』を運営しており、自社で客付けもしています。そのため、成約賃料のデータを持っており、リノベーション後の適切な家賃を提案することができます。
新築物件の家賃を基準にする
フルリノベーションをした場合、基本的には類似する新築物件より少し低いくらいが適正な家賃になります。およそ8掛けが妥当なラインで、外装まで行った場合は9掛けまで家賃を上げられることが多いです。外装までやったとしても、特別な事情がない限り新築の家賃までは上がりません。
実際にあった特殊事例がこちらです。
新築物件があまりないエリアで、駅から徒歩1分のタワーマンション。複数のお部屋をリノベーションさせていただいたのですが、同じ条件の新築がないため、リノベーション後に入居が決まるまでの期間で家賃を調整した結果、新築よりも高い家賃になっています。
条件によってはリサーチするエリアの拡大も有効
競合をリサーチする際に、同じ路線や主要ターミナル駅との接続が同じような条件の地域なども参考にすることがあります。
例えば、エリアの家賃が低すぎて話にならない地域は、近隣エリアから入居者を持ってくる前提で家賃を考えます。
リノベーション物件があまりないエリアであれば、最寄りのターミナル駅の競合物件に対して、競合物件より距離が離れる分を差し引いて家賃を算出することで、失敗しない家賃決めが可能です。
エイムズでは過去のリノベ事例を多数掲載中です。家賃を掲載している物件も多数あるため、近い条件の物件を見れば家賃イメージの参考になるかもしれません。ぜひこちらも参考にしてみてください。
リノベーション物件で失敗しない入居条件の設定方法
入居者が決まらないからと、管理会社に言われるがままに敷金と礼金を0円にしていました。リノベーション後も、敷金と礼金は家賃や入居付けに影響してきますか？影響する場合、敷金や礼金の金額は、どのようにして決めれば良いのでしょうか？
基本的にフルリノベーションをした場合は、敷金と礼金を家賃の1カ月分ずつ付けます。売却を念頭にして賃料を相場より高くしたいとお考えのオーナー様であれば、礼金をゼロにすることで賃料を上げるケースもあります。
たまに敷金が2カ月分〜3カ月分という物件を見かけます。敷金を高くできる方法などがあるのでしょうか？
敷金が高いのは50平米を越えるような物件ではないでしょうか。物件が広くなると、単純に敷金1カ月分では修繕費用が足りないからです。他には、事務所であれば敷金は3カ月分、ペット可や高級賃貸なども退去後に大幅に手直しが入る前提のため、敷金を高く設定しています。 これは敷金を多めに設定しておくことで、退去時のトラブルを防ぐためです。敷金が高いと問い合わせが減ってしまうため、理由もなく無駄に上げることはおすすめできません。
リノベーションで賃料を上げられるか否かは事前のプランニング次第
リノベーションをすることで家賃は上げられます。そのためには、競合物件のリサーチとともに、家賃が上がるようなリノベーションプランを立てることが重要です。また、リノベーション物件はリーシングをどうするかも大事なポイントです。
一般的な賃貸物件の検索サイトでは、築年数の問題で埋もれてしまい見つけてもらえません。
デザイナーズやリノベーション物件など、こだわりの物件を探している人に見てもらえるようにできるかが、入居付けのポイントです。
エイムズでは、リノベーション物件が探せるサイト『リノベ百貨店』を運営しており、リノベーション後の客付けまでできるようにしています。リノベ百貨店やリノベーション事例も参考に、家賃の上がるリノベーションで安定した賃貸経営を実現してください。
エイムズには、リノベーション物件を探している入居希望者の相談が年間3000組以上。そのため、お客様の要望や内覧時の反応、入居申し込み獲得状況など、リアルな情報を豊富に所持しています。
立地や広さなど物件の情報とリノベ物件に申し込むお客様の情報を合わせた、入居者が決まる提案で、施工後1カ月以内の入居獲得は約9割。月間5万人が利用する自社サイトでの客付けと合わせて、築古物件の空室解消、賃料アップを実現します。
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