賃貸で1棟リノベーションをする場合、1部屋だけリノベーションをする場合とおさえるべきポイントが異なります。実際の事例とともに紹介します。
築30年、RC5階建てのマンションを所有しています。少しずつ空室が長引き始め、競争力の低下を感じてきたため、リノベーションを検討し始めました。1棟リノベーションする際には、1室だけのリノベーションにはない注意点やポイントなどあるのでしょうか？
1棟リノベーションをする場合、すべて空室の状態での取得でなければ空いた部屋からリノベーションをしていくことになります。その際、同じ広さの部屋だからといって、すべてを同じ間取りにするかは検討が必要です。エイムズで手がけた1棟リノベーションの事例を紹介しますので、イメージをつかんでみてください。
1棟リノベーションをする際には、ニーズの変化や市場のニーズを食いつぶしてしまう可能性もあるため、リノベーションした部屋の埋まり具合を見ながらコンセプトの追加などをするケースもあります。
また、キャッシュフローが改善したところで最終的には外構もリノベーションすることで1棟のリノベーションは完了します。
目次
築30年、駅遠…不利な条件でも満室＆賃料アップ！1棟まるごと快適空間リノベ
○物件概要
築年月：1991年 間取り：1R 面積：25㎡前後 構造：鉄骨造7階建て
最寄駅：王子駅より徒歩10分
リノベーション前にオーナーが抱えていたお悩み
築30年を超える物件で、建築当初からの古い内装や設備で競争力が低下している状態でした。
さらに最寄駅からは10分以上離れており、入居者を決めるためのアイデアを必要とされていました。
リノベーション前
リノベーション内容
コロナ禍以降、おうち時間の増加に伴って快適な居住空間を求める人が増えていることから、「自分好みのおうち時間を過ごす」をコンセプトに、以下の4つのコンセプトを設けてリノベーションを提案させていただきました。
- 猫との共生が可能なお部屋
- お料理好きな方向けのお部屋
- 読書好きな方向けのお部屋
- 趣味好きな方向けのお部屋
4タイプに分けることで入居者ターゲットを広げるとともに、この物件の中でどの部屋がいいかという選択をしてもらうことで入居者を獲得しやすくするという狙いがあります。
どの部屋も3点ユニットバスはバス・トイレ別に、和室はフローリングに入れ替えています。
リノベーション後
猫との共生が可能なお部屋は、キャットウォークを設置し、滑りにくいペット専用フローリングを採用
続いて、読書好きな方向けのお部屋を紹介します。
壁一面に備え付けのおしゃれな本棚を配置しました。
棚の間隔を変えることで、見た目のデザイン性を向上させ、大判な本の収納もできるように。中央にはテレビを置けるようになっています。
続いて、趣味を楽しみたい方向けには収納力を最大化したお部屋を紹介します。
壁一面の可動棚は最大限まで横に伸ばして自由な収納、ディスプレイを可能に。
玄関は収納棚に加えて有孔ボードを設置。好きな場所に小物をかけられるようにしています。
玄関には有孔ボードを設置し、小物の飾りつけなどができる
また、1棟まるごとリノベーションできる強みを活かし、最上階には住人専用のワークラウンジを整備。
周囲を一望できる屋上も開放できるようにし、マンション全体でのバリューアップを図っています。
〇リノベーション後に得られた効果
募集ができるようになったお部屋から客付けを開始し、募集開始してから一週間ほどでほとんどのお部屋が埋まりました。
家賃も相場と比べて8千円〜1万円ほどアップさせています。
一棟まるごとリノベーションということもあり、エイムズが運営する賃貸サイト『リノベ百貨店』で特設ページを作りました。リーシングまで力を入れている効果も出ていると思います。
○工事費用・施工後の賃料の変化
工事費用：約300万円
賃料：8.5万円→9万円（相場より1万円アップ）
この事例の詳細はこちら「王子 マンション一棟まるごとリノベーション」
築古中古マンションを1棟まるごとリノベで満室化！賃料も資産価値もアップ
○物件概要
築年月：1992年 間取り：1LDK 面積：38㎡前後 構造：RC造
最寄駅：要町駅より徒歩3分
リノベーション前にオーナーが抱えていたお悩み
中古マンションを一棟買いしたオーナー様。
築30年弱のどこにでもあるような物件をバリューアップして3〜5年後に売却したいとお考えで、空いた部屋から順次リノベーションをして一棟まるごとリノベーションをさせていただきました。
いかにバリューアップして空室を埋めるか、家賃を上げるか、最終的に売却価格を上げられるかというところで、これらを実現するためにどのようなリノベーションをすればいいのかをお悩みでした。
エントランスに関しても、お付き合いのある協力会社があるものの、コストを抑えながらデザイン性をアップさせて賃料もアップさせるためのリノベーション提案が出て来ずにお困りでした。
リノベーション前
リノベーション内容
古い間取りの2DKになっていたため、使いやすい1LDKに変更。
室内でむき出しになっていた洗濯機置き場も洗面所に収まるように配置を見直しています。
リビングにはアクセントクロスを入れてデザイン性もアップ。照明もライティングレールタイプにしています。
リノベーション後
置き型タイプのコンロはビルトインに。
天板は人工大理石のものに変えて高級感を出しています。キッチンの壁は人気のあるタイル貼りへ変更しました。
洗面台も広さのあるホテルライクなものにして、印象をアップしています。
左が通常タイプの玄関。右は天井にアクセントクロスを斜めに張り、カフェ風の雰囲気に仕上げた玄関です。
洗面台やアクセントクロス、キッチンタイルなど、それぞれの部屋でカラーリングやテイストを少しずつ変化させているのもポイントです。
エントランスは冷たい印象だったものを木目調に、植栽も変更して温かみのある印象になりました。
宅配ボックスも新調して、機能性もアップさせています。
○リノベーション後に得られた効果
家賃は11万円から13.5万円にアップ。
各部屋のリフォーム利回りは約9%と、コストパフォーマンスもかなり高いリノベーションになりました。
リノベーション後にすぐに入居も決まっており、満室を維持しています。
○工事費用・施工後の賃料の変化
工事費用：約270万円（1部屋、エントランス885万円）
賃料：11万円→13.5万円（相場より2.5万円アップ）
築30年の1DKをコロナ禍のリモートワークニーズに合わせたリノベで賃料アップ＆完成前に入居付け
○物件概要
築年月：1991年 間取り：1LDK 面積：45～56㎡ 構造：RC造6階建て
最寄駅：綾瀬駅より徒歩2分
リノベーション前にオーナーが抱えていたお悩み
大手商社系列の不動産会社様がオーナーの築30年ほどのマンションのリノベーション事例です。
半年ほど前に他社でリノベーションをした広めの1LDKという人気の間取りで客付けに苦労されていらっしゃいました。
そんな中、コロナ禍の中でも安定して人気のでる物件にするために何が重要なのかを模索されていました。
リノベーション前
リノベーション内容
2DKと古い間取りで和室も残っていたため、1LDKの使いやすい人気の間取りに変更しました。
コロナ禍でも需要の変化をキャッチしつつ、万人に人気の出るナチュラルな印象のリノベーション物件に変身しました。
リノベーション後
リモートワーク需要に応えるため、寝室から離れた位置（キッチン横）に書斎を設けました。
灯り取りにもなる小窓をつけて、閉塞感のない繋がりある書斎になっています。
キッチンは天板を人工大理石にして壁面をタイル貼りにして印象をアップしました。
お風呂もアクセントクロスを入れておしゃれに。
ありきたりな洗面台は造作洗面台＋壁面タイル貼りに置き換えて、全体的にリノベーション物件っぽさのあるおしゃれな内装に変えています。
他の部屋も順次リノベーションさせていただき、大胆なワンルームや広いリビングが特徴的な1LDK、ファミリー需要にも対応できる2LDKなど、ターゲットを分散させて市場ニーズを食い尽くしてしまわないようなリノベーションをしています。
また、各部屋のリノベーション後、外構もリニューアルしてマンション全体のバリューアップも行っています。
向かいにある公園の緑に合わせてエントランスに特徴的な緑を入れることで、ジブリの森へ帰るような印象へと仕上げました。
宅配ボックスとオートロックも新設して、機能性も同時にアップしています。
エントランスのデザインに合わせて、外壁やバルコニー、共用部も一新。
ただの大規模修繕ではなく、バリューアップできるデザイン性の高い外観へと生まれ変わりました。
○リノベーション後に得られた効果
家賃は2万円アップ。どの部屋も早期の入居付けを実現できています。
○工事費用・施工後の賃料の変化
工事費用：約430万円（1部屋、外構リニューアル4400万円）
賃料：11.6万円→13.6万円（相場より2万円アップ）
この事例の詳細はこちら「綾瀬 築30年の45m2 2DKをリモートワーク用書斎リノベで賃料2万円アップ」
1棟リノベーションで成功するカギは「部屋ごとのコンセプト設計」
エイムズで手がけた1棟リノベーションの事例を紹介しました。
2つ目の事例のように、各部屋ごとのデザインを少し変えるだけでも入居希望者にとっては選ぶ楽しみが増えます。
競合物件の状況やリノベーション後の物件の入居付けスピードなどを見ながら、状況に応じて各部屋ごとの間取りやコンセプト変更を検討してみてください。
エイムズには、リノベーション物件を探している入居希望者の相談が年間3000組以上。そのため、お客様の要望や内覧時の反応、入居申し込み獲得状況など、リアルな情報を豊富に所持しています。
立地や広さなど物件の情報とリノベ物件に申し込むお客様の情報を合わせた、入居者が決まる提案で、施工後1カ月以内の入居獲得は約9割。月間5万人が利用する自社サイトでの客付けと合わせて、築古物件の空室解消、賃料アップを実現します。 クラフトリノベーションの事例集プレゼントはこちら
