こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

◽️大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

◽️こんな人に読んでほしい

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。

■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

個人の1棟オーナー。相続でこちらのビルのオーナとなりました。

相続したことはいいものの、空室が目立ち悩んでいました。立地が悪いわけではないので内装にこだわれば入居者が入ると考え、エイムズさんにリノベーションをお願いすることにしました。

物件の情報ー

今回の物件は、台東区根岸にあるワンルーム賃貸マンションです。最寄駅の三ノ輪駅までは徒歩2分。上野駅まで電車で4分、秋葉原まで電車で9分なので、他の路線への接続も便利です。

交差点の真ん中にある物件で、開放感を感じます。白を基調とした内装と日当たりの良さ、アカシアの無垢材であたたかみのある雰囲気に仕上げました。

部屋の間取りは1Rですが、43m2と広いので、広めのオフィスやスタジオとして使えます。お風呂無し、小型キッチン付きの物件なので、居住用ではなくビジネス用に使うことをイメージして改修しました。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( 無垢幅広アカシア、小型キッチン、室内洗濯機パン、独立洗面台、天井躯体表し塗装仕上げ、壁面べニア貼り )で、リノベーションのトータル費用は275万円。

賃料が5万円UPしました。(17万円→22万円)

■リノベーション前(空室対策前)の内装

築年数は約30年。損傷や劣化が激しかったわけではありませんが、かなりシンプルで殺風景なオフィスでした。

天井から壁まで全て同じトーンの白で、照明も蛍光灯と「THE普通」。特にこれといった魅力は無く、入居者を募集してもなかなか決まらない状態でした。

ミニキッチンも「普通の給湯室」といった雰囲気です。壁のタイルや銀色のシンクは、どことなく古めかしい印象。

トイレと洗面台も昔っぽい雰囲気ですね。30年前の内装のままです。

このままでは賃料UPや空室対策はできないだろう、とのことで、エイムズにご依頼いただきました。

■エイムズにご依頼いただいた理由

かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

他社からも見積りを取ったとこと、予想以上に高かったり、原状回復程度で安いものの、賃料UPに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

実際にエイムズでリフォームをして、どのように変化したかをご紹介しますね。

まずは、殺風景だった居室部分。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

壁、床、天井を変えたことで、おしゃれなワンルームに生まれ変わりました。

壁面にはラーチ合板をあしらうことにより、以前の「オフィスっぽい殺風景さ」を消しました。

床にはアカシアの無垢材を使い、あたたかみを出すようにデザインしました。アカシアは成長速度が速く、市場でも比較的安く取り引きされています。安くて衝撃に強いので、リノベーションでもよく使われている人気の素材です。

天井は、あえて配管をむき出しにする「天井躯体表し塗装仕上げ」にすることで、空間の広がりとラフさを出しました。

天井の改修にともない、照明も変更しました。以前は殺風景さを強調するような普通の蛍光灯でしたが、ペンダントライトを導入することで、「見せる照明」に変身しました。


続いてミニキッチンです。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

タイル、蛇口、棚の扉などを変えることで、モダンな造作キッチンになりました。ライトも蛍光灯からスポットライトに変更することで、やわらかい印象に。お掃除もしやすくなりました。

下の収納部分にはタオル掛けもつけましたので、衛生的にキッチンを使用できます。必要最低限の機能を備えた可愛らしいミニキッチンに変身しました。


次に、トイレと洗面台です。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

トイレ、洗面台、床、壁、トイレットペーパーホルダーなどを大幅に改修しました。トイレはタンクレスにし、圧迫感を解消。

洗面台は鏡と洗面ボウルを別々にしました。薄暗い印象から、明るく清潔感のある印象に変わりました。


他の部分もご紹介しますね。

床と壁に木材を使い、天井は配管むき出しにすることで、ラフさのあるおしゃれなオフィスになりました。床にはアカシア、壁にはラーチ材を用いています。

アカシアとラーチはそれぞれ耐久性に優れていながら安価なため、コスパの良い木材として人気です。

ミニキッチンもスタジオのキッチンのような綺麗さです。

天井は躯体あらわしで格好よく仕上げています。

以前の床はグレーのカーペットで、土足で入る形でした。リノベ後は、入り口・キッチン・トイレは土足のまま入ることができるように、オフィス内はスリッパで動けるように施工しました。

◽️特にイチオシできるポイントを説明

①メリハリのある壁、床、天井のリノベ

43m2の広めのワンルームなので、壁、床、天井の印象=部屋の印象になります。床と天井をガラッと変えたことで、おしゃれなオフィスに大変身しました。

②タンクレスでモダンなデザインのトイレ

トイレが綺麗な会社は印象が良いですよね。もしお客さんが来ても、自信を持ってご案内できるトイレになりました。

◽️入居者さんの声

いい物件があれば、の感覚だったのですが長い間立地と内装のバランスのいいオフィスを探していました。リノベ百貨店のサイトはおしゃれな賃貸物件サイトをめぐっていて見つけ、なんとなく検索してみたらこの物件を見つけました。

駅から2分という好立地に加え、広々としたワンルームで事務所としてもとっても使いやすそう。しかも驚いてしまうくらいの内装のおしゃれさ。中々賃貸オフィス物件で最初からこの内装で貸してくれる業者さんはいない!と思い即内見をお願いしました。

いざ内見してみると、想像通りの内装で自分たちが働いている情景が浮かびました。お客様が来た時も自信をもって案内できそうですし、お仕事のやる気もがぜんわきますね。実際に借りた後も不具合なく利用させていただいております。長い間利用させていただきたいと思っておりますので今後ともよろしくお願いいたします。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:東京メトロ日比谷線三ノ輪駅徒歩2分、都電荒川線三ノ輪駅徒歩4分
  • 住所:東京都台東区根岸5丁目22-6
  • 家賃:22万円
  • 間取り:43m2
  • 階数:8階建3階
  • 向き:-
  • 構造:鉄骨造
  • 工事費用:274万円
  • 工事内容:基本プラン+オプション( 無垢幅広アカシア、小型キッチン、室内洗濯機パン、独立洗面台、天井躯体表し塗装仕上げ、壁面べニア貼り )
  • 築年:1990年3月
  • 改修:2018年6月
  • 設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/フローリング/洗面台/IHクッキングヒータ