【空室対策】

賃料・入居率UPに成功したリノベ事例 【杉並区西荻窪駅の物件】

 

こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。


◽️大家さんによくあるお悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

このように、築古物件を所有している大家さんは「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

「長い間空室が出ていて困ってる」

「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件の概要

今回の物件は、西荻窪駅まで徒歩6分の意匠性の高いアパートです。築古アパートをまるごと一軒改修し、おしゃれに仕上げました。

テラスあり、ロフトあり、台所にはモールテックス技術を使い、住むとテンションが上がるようなリノベーションをしました。

部屋の間取りは1LDK(32m2)で1~2人暮らしがベスト。広々使いたい場合は1人暮らしになりますが、普通に暮らす分には2人で暮らしても問題ない広さです。

 

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( ロフト造作、無垢ヤマグリ、モールテックスキッチン・洗面台、独立トイレ新設、UB新設、配管リニューアル、天井表し )。

リノベーションのトータル費用は470万円。

なんと賃料が5.4万円UPしました。(5万円→10.4万円)

 

立地がいい(例えば、山手線の内側など)の場合は賃貸としてはもちろん、マンスリーマンションや民泊で運用することで最大限の費用対効果を得ることが可能です。

 

■大家さんが所有していた背景

オーナー様が生前贈与という形で、こちらの物件を娘さんの3姉妹に相続されました。

■リノベをしたいと感じた理由

元オーナーがお引っ越しし、最後の入居者が退去するタイミングで、建て替えを検討しましたが、建て替えにはセットバック(土地後退)が必要で、貸付面積が既存より少なくなってしまうため、リノベーションを決意しました。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

リノベーション前の内装を見ていきましょう。

1970年築だったため、かなり年季の入ったお家でした。床は畳、壁も渋く、収納は押入れ。

駅から6分にもかかわらず、家賃は5万円。賃料UPに苦戦していた物件です。

 

中々珍しいタイプの押入れですね。押入れはコートを掛けられないので、お布団の収納に使われがちです。寝具はベッド派が増え、居室自体も前面洋室が増えてきているので現在は押入れの需要も減ってきているんですよ。

 

トイレは和式を無理やり洋式に改修したタイプでした。若い人からすると「うっ」となってしまう水回りです。

駅近の物件にもかかわらず、築年の古さや水回りのレトロ感から、賃料が低い状態が続いていました。

 

■エイムズにご依頼いただいた理由 

金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、

予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました

また、出口として賃貸のみならずマンスリーマンション運営やホテル運営なども手掛けるエイムズであればリノベーション物件の価値を最大限に引き出せる点もポイントが高かったとのことでした。

 

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少ないため、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

 

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

 

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

 

■【賃料5.4万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

リノベーションのビフォーアフターをご紹介します。マンスリーマンションのため、家具家電付きの物件となっています。

まずは居室空間からご覧ください

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

台所もロフトもおしゃれですよね。

 

台所は「モールテックス」という素材を使っています。モールテックスとは、意匠性と撥水などの機能性を併せ持った左官材です。コンクリートと同等の強度を持っています。モールテックスを使用することでよりおしゃれに映えるよう設計しました。デザイン性の高いキッチンなので、生活感を出したくない方、インテリアに凝りたい方にも人気です。

 

もちろんコンロも備え付けていますので、料理もできますよ。

 

床には無垢のヤマグリを使用して、あたたかみが出るようにしました。ヤマグリは無垢でも丈夫なので、「引っ越しで床を傷つけてしまう」という心配もありません。熱を加えると膨らむ性質があり、傷もアイロンをかけると修復ができます。メンテナンス性もよく、賃貸物件でも導入しやすい無垢材の一つです。

ロフトには大きなものを置くのがおすすめです。「ロフトがある」というだけでも、魅力的に感じてくれる入居者さんがいらっしゃいます。

 

続いて寝室を見ていきましょう。


 

 

オープンクローゼットが付いていますので、荷物の多い方でも安心です。リノベーション前は押入れしかなく、コートが収納できませんでしたが、高さのあるオープンクローゼットを設置したためどのような長さの服でも収納できるようになりました。

 

続いて水回りを確認しましょう。

 

 

お風呂は一部をブラックにして、モダンな雰囲気に。浴槽も一人で入るには十分な広さです。

 

洗面台は台所と同じくモールテックス材を使い、高級感が出るようにリノベーションしました。

 

洗濯機も邪魔にならない位置に置けます。洗濯機の上のちょっとした収納も嬉しいですね。

 

テラス付きの物件です。洗濯物を干したり、家庭菜園をしたり、アパートにいながら一軒家のような楽しみ方もできますよ。

 

■ポイント■

①テラスやロフトで遊び心がある

テラスやロフトに憧れる入居者さんは多いです。これらがあることで、他の物件との差別化をはかることができます。

②モールテックスの技術を使ったキッチンと洗面台

インテリアに詳しい方に大人気のモールテックス材を使ったキッチンと洗面台がおしゃれです。意匠性が高いのはもちろんですが、機能面でも「水を通さず頑丈」という特徴があります。

機能面とデザイン性にこだわることで、賃料を倍以上に上げることができました。

■ご入居者様の声 

西荻窪という場所が大好きで、離れたくないなと考えておりましたので、いいお部屋があれば引っ越そうかな、くらいで考えていました。ただ今住んでいるお部屋よりもいい条件のお部屋を探す、というのが結構労力がいる作業で中々進まずにいたのですが、リノベ百貨店(https://www.renov-depart.jp/)の方にご紹介いただいて、この物件だ!とピン!ときました。無垢の床のお部屋にずっとあこがれていたというのと、キッチンのおしゃれさが本当にドストライクでした。賃貸アパートでこんなにおしゃれなお部屋に住めるなんて、と思いました。水回りも新品でとってもきれいだったので築年数は全く気にならなかったです。できるだけ長くこのお部屋に住みたいと思っています。