今回ご紹介するリフォーム事例は、文京区江戸川橋駅から2分の物件。

ナチュラルなのになんだかワイルドという個性的なお部屋に仕上げました。


◽️大家さんのお悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

このように、築古物件を所有している大家さんは「できればリフォームしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリフォームをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリフォームの実態をご説明します。

◽️こんな方に読んでほしい

今回はオーナー様が不動産再販会社の方です。

そのため、「仕入れ価格の高騰に苦しんでいる」

運用担当者様にお勧めです。

もちろん「長い間空室が出ていて困っている」

「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リフォームを考えている」「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんにも読んでいただけると嬉しいです。

実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。


■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

オーナーは法人で、不動産再販会社様で、こちらの物件もリノベーション再販目的で1棟で購入されました。

3~5年後の売却を前提に、保有期間に退去部屋のリノベーションや共有部の改修により賃料を上げるために、リノベーションを実施いたしました。

数年後にバリューアップして売却できる様にする目的の基、今回リノベーションを行いました。

物件の情報ー

今回の物件は、文京区に位置する江戸川橋駅の駅前に立つマンション。駅近のため都心へのアクセスも良好です。物件がある地蔵通り商店街はなんとなく、下町の雰囲気もあります。
この商店街を挟んで新宿区と文京区の境目があるので、
神楽坂駅も徒歩7分、牛込神楽坂駅も徒歩14分という最高な立地です!。

部屋の間取りは1Rで1人暮らしにちょうどいいサイズです。

無垢ヤマグリ+造作キッチン+室内洗濯機パン+浴室乾燥機付きUB+配管リニューアルなど大規模な工事を行い、トータル費用は250万円。

賃料1.5万円UPに成功しました。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

築30年程度ではありますが、損耗や劣化が激しいわけではありません。

しかしいわゆる「普通のマンション」。デザイン性はなく、築年数に応じて賃料の下落が続いていました。

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このように、デザインとしては一般的なマンションです。築年数の割には確かにきれいに見えます。

しかし、「この物件だから住みたい」と思わせる強みは、ありませんでした。

 

キッチンは簡易的な1口IHがついたミニキッチン。

さあ、料理をやるぞ!!とはなかなかなりにくそうなキッチンですね。

 

 

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2点ユニットバスでお風呂と洗面は、一緒のタイプ。

なんとなく暗い印象を持ちます。

 

玄関も、シンプルではありますが、特徴はとくにありません。

賃貸業では、お部屋のどこかに「強味」を持たなければ、築年数とともに価値もどんどん下がってしまうことが多いです。

原状回復だけでは、賃料UPどころか下げなければ入居が決まらないような状況です。

そうして、リノベーションをして価値を上げる工事が始まりました。

 

■エイムズにご依頼いただいた理由 

オーナー会社様は、最初は他社にてリノベーションから客付けまで行っていましたが、金額が高く、リーシングも上手くいかなかったため、エイムズに切り替えしていただきました。
他部屋も数社でリノベーションしたたものの、金額と賃料アップの費用対効果、バリエーション、客付け力を総合的に判断していただいた結果、エイムズにて多くのお部屋を施工させていただきました。

リフォームを請負う不動産会社は、もちろん、リフォーム会社でも、自社で大工を雇用していなく、結局外部の大工さんに丸投げすることも多く、価格が高くなりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内製化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

 

■【賃料1.5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

実際にエイムズでリノベーションをして、どのように変化したかをご紹介しますね。

まずは、居室部分から。

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ワンルームながら、一般的なフローリングから無垢床にすることで居室全体の印象が明るくなりました。一枚一枚表情のことなる無垢床は大人気のデザインです。

照明も、ライティングレールにすることでとってもおしゃれになりました。こちらは基本料金に入っていますよ。

玄関の壁面にはベニヤ板を設置することで居室の表情がかなり変わりました。DIY好きの方にもピッタリ。


続いてお部屋の中で全く主張していないキッチン。

▽before

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▽after

 

こちらは壁面タイル貼りの造作キッチンに変身!!

アメリカの映画のカフェシーンに出てきそうなくらいおしゃれなこちらのキッチンはエイムズ大工のお手製です。

お部屋のシンボルといっても過言ではありません。

集成材で天板部分を作成し、洗面台としても使えるように鏡も設置しています。

居室との統一感を持たせつつ、壁面にタイル貼りをすることで、お部屋に一気に高級感を持たせることができました。水回りのリノベーションは、賃料UPと大きく関わる部分です。


次はお風呂・トイレ部分。

▽before

 

 

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after

 

よくある真っ白2点ユニットバスからおしゃれなバストイレ空間へ生まれ変わりました。

トイレには、造作の棚を設置することで意匠性と利便性を向上。

お風呂は石目柄アクセントパネルつきの新規ユニットバスを設置することでぐっとレベルアップしました。

水回りは大きな差別化ポイントになるため、賃料アップするためにはかなり重要なリノベーション箇所になります。


そのほかの箇所もご紹介します。

 

玄関には便利なコート掛けとミラーを設置。ベニヤ板貼りでワイルドさもポイントに。

更に玄関はタイル貼りを施しており高級感を与えます。

写真ですと少し見づらいのですが、靴箱も大容量のオープン収納を施工、可動式なのでブーツなど丈の長い靴があってもばっちり収納できますよ。

 

玄関から居室に向かう間に収納もばっちり設置済み。

 

細かいこだわり一つでも入居者さんからの印象は変わりますので、細部にもこだわりました。

 

■特にイチオシできるポイント

①ヤマグリの無垢床 

部屋の印象をガラッと変える床材はこちらの物件の「売り」の一つになりました。賃貸物件で無垢床はそうそう見つかるものではありません。分かりやすく「売り」を一つ作ることで、他の物件との差別化に成功。「この物件にしかないから」と、気に留めてくれる方が増えます。

 

②タイル貼りの水回り 

水回りを綺麗に改修することで、賃料UPにも納得してもらいやすいです。特に女性はキッチンの使用時間が長いため、実用性はもちろん、「そこにいたくなるような空間」にすることで気に入ってもらえます。

 

③ベニヤ貼りの壁面 

DIYが流行している昨今。ベニヤ貼りの壁面はお部屋の印象をラフで自然体な印象にしてくれるだけでなく、インテリアとしても人気の素材です。原状回復の際は剥がして再度ベニヤ板を貼るか、そのまま増し貼りすればOKというお手軽さも魅力です。

■入居者さんの声 

私はDIYが好きなので、DIYが可能なお部屋に一度でいいから住んでみたいな~という願望がありました。

その中で、紹介してもらったこちらのお部屋は壁がDIYできるだけではなく、水回りもとっても可愛らしく温かみのあるテイストで自分の中でドストライク!なお部屋でした。

特にキッチンが珍しいデザインでとても気に入りました。ある意味インテリアになっているので、家具も合わせやすかったです。

こちらは、エイムズという会社のリノベーションなんですね。会社名は存じ上げなかったのですが他のお部屋もとても可愛らしいものがそろっているようでした。

もし都合で引っ越しすることがあってもまたリノベーション物件に住みたいなと思える自分にとっても発見のお部屋でした。

■基本情報のまとめ

・最寄駅:東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」2分

・住所: 東京都文京区関口1丁目5-10

・家賃:家賃UP:1.5万円

・間取り:1R・25m2

・階数:10階建4F

・向き:東向き

・構造:鉄骨鉄筋コンクリート造

・工事費用:250万円

・工事内容:基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ+室内洗濯機パン+浴室乾燥機付きUB+配管リニューアル )

・築年:1988年9月

・改修:2017年10月

・設備:

都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/オートロック/エレベータ/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/自転車置き場/IHクッキングヒータ/ベランダ/2階以上/2面採光/水回り新品/シューズクローゼット