こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

◽️大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できればリノベーションしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

◽️こんな人に読んでほしい

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。

■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

オーナーは鉄道系不動産法人で、購入・売却・賃貸を主に扱う会社様、賃料を上げるためにSOHO(Small Office Home Office)利用を見越した部屋作りを希望していたため、今回のリノベーションを実施。

1階で日当たりが悪く、入居者が決まってもすぐに退去してしまうことを課題に感じていた。内装含め部屋内の価値を向上させ、入居者に長く住んでもらいたいと考え、デザインリノベーション+SOHO利用で募集しようと考え、エイムズさんにお願いしました。

 

物件の情報ー

今回の物件は、目黒駅から徒歩3分の好立地な賃貸マンションです。1階にはコンビニが入っているため、オフィスとしても使い勝手も抜群。街全体が落ち着いた雰囲気で、治安も良く過ごしやすい場所です。

交通面ではJR山手線、東急東横線、東京メトロ南北線、都営三田線の4路線が使えますので、交通の便も魅力的です。

部屋の間取りは35m2の1R。1~2人暮らしはもちろん、SOHO利用もできる物件です。

今回の具体的なリノベーション箇所は、エイムズリノベの基本プラン+オプション( オーク突板床、造作キッチン、室内洗濯機パン、UB交換、天井躯体表し、天井間接照明、独立洗面 )でした。フルリノベーションをして、賃料UPに成功した物件です。

リノベーションのトータル費用は370万円。

賃料が5万円UPしました。(10.4万円→15.4万円)

フルリノベーションは理想のデザインにしやすく、水回りも大幅に改修できますので、賃料UPに繋がりやすいです。

リノベーション前(空室対策前)の内装

1981年に建てられた鉄筋コンクリートのマンションです。明らかな損傷や劣化は見られませんが、特にこだわりのない普通のマンションといった感じでした。

駅から徒歩3分と立地は良いのですが、建物自体にデザイン性や魅力はなく、賃料UPは全く見込むことができなかったようです。

そこでこちらの物件の空室対策・入居率UPを考えたいとのことで、今回弊社へご依頼いただきました。

キッチンやキッチンのタイルは少しレトロな印象がありますね。床も特徴のない複合フローリングで、賃料UPに繋がるような魅力はありません。

お風呂と洗面台の2点式ユニットバスで、こちらも魅力に繋がるどころか、賃貸マンションとしてはマイナスポイントになり得る箇所です。

簡単なリフォーム(原状回復)だけでは賃料UPはのぞめず、水回りを含めた大規模なフルリノベーションをすることになりました。

エイムズにご依頼いただいた理由

物件が老朽化していなかったため、大規模改修をしなければならないという訳ではなく、かけられる予算が限られている中でのリノベーションでした。ただ、水回りも大幅に改修したいとのことで、値段の幅が難しい物件でした。

他社からも見積りを取ったところ、予想以上に高かったり、原状回復程度で安いものの、賃料UPに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

【賃料5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

実際にエイムズでリフォームをして、どのように変化したかをご紹介しますね。

まずは、個性を感じられなかった内装とキッチン。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

天井と床を変えることで、お部屋の印象が大きく変わりました。

天井は、配管や照明のレールをむき出しにする「躯体現し」にすることで、クールなデザインになりました。コンクリートの打ちっぱなしの天井は、モダンな雰囲気を醸し出しグッとデザイン性を増しています。

床には無垢のオーク材を用いてあたたかみを出し、どんなインテリアにも合わせやすいデザインにしました。

オーク材は耐久性・耐水性に優れているので、飲み物をこぼしてもシミになりにくいですし、傷もつきにくいです。そのため、リノベーションでは人気の高い木材の一つです。もちろん木材なので、素足で歩いても気持ちがいいですよ。

このお部屋もまた、賃料UPに繋がるようなおしゃれな内装になりました。


続いてキッチンをご紹介します。

キッチンはなんとエイムズの大工お手製。腕を振るって造作しました。また、場所を大胆に移動して、日当たりが良くなるようにしました。さらに収納部分を見えるようにすることで、圧迫感を無くし床のオーク材との統一感を出しています。

タイル貼りの壁面は一気にキッチンのランクもアップ。エイムズのリノベーションの自慢ポイントです。


次に、お風呂場から洗面台の水回りをご紹介します。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

2点式ユニットバスからモダンなシステムバスと独立洗面台に変身しました。洗面台は鏡と洗面ボウルが別になったタイプで、スッキリした印象。こちらの洗面台もエイムズの大工お手製。腕の見せ所です。タイル貼りの洗面台も賃貸では珍しいですよね。

浴室は壁の一面のみをブラックにして、高級感を出しています。

浴室乾燥機付きのため、雨の日でも安心して洗濯物を干すことができます。水栓もスタイリッシュなものになり印象がガラッと変わりました。

水回りの綺麗さは、賃料UPに大きく関わってきます。今回フルリノベーションをしたことで、綺麗で意匠性のあるデザインになりました。


そのほかの箇所もご説明しますね。

バルコニー付きなので、洗濯物干しや換気も十分にできます。

部屋がL字型になっているため、ワンルームですがリビング部分と寝室を区切ることもできる自由度の高い間取りです。

家具を置くとこのような感じになります。床がオーク材のため、木目調の家具や観葉植物との相性が良いですね。


寝室部分には大容量の収納もあります。クローゼットとしても使いやすい配置です。

窓が多くて日当たり良好。L字型の細長い部分には、天井にI型のライティングレールを取り付けました。自然光と照明がマッチして部屋全体があたたかい雰囲気に。

玄関スペースは決して広くはないですが、空間を有効に使えるよう意識しました。棚・背面共にラーチ材でそろえた靴棚はワイルドな印象。あえてオープンにすることで開放感を出し、また、靴の高さによって棚の幅を変えられるように可動式を採用。コート掛けも備え付けていますので、お出かけするときにササッと出かけられますよ。

 

入居者さんに「他の物件より魅力的だ」と思ってもらえるよう、細かい部分まで丁寧に施工しました。

◽️特にイチオシできるポイント

①窓に向かって料理ができるキッチン

キッチンの向きを大胆に変えて、自然光を感じながら料理できるようになりました。以前のキッチンは壁向きで、どことなく冷たい印象だったのです。リノベ後は自然光を感じられるようになり、明るい印象になりましたよね。

また、古くさい印象だった壁のタイルもおしゃれなデザインに変えることで、「このキッチンがあるからこの物件に決めた」と言ってもらえるような空間作りを意識しました。

②タイル貼りの洗面台

大工お手製の洗面台はタイル貼りにすることで、デザインレベルを何段階も上げています。お部屋によって形を変えているので、世界に一つの洗面台なんですよ。温かみのある洗面台は、毎日の支度も楽しくなりそう。

◽️入居者さんの声

仕事柄家で仕事することが多いのですが、普通の内装のお部屋で仕事をするよりも士気が上がるので、デザイン性のあるお部屋で仕事がしたい、とずっと思っていました。

ただ、SOHO可能な物件でかつおしゃれな内装の賃貸って中々数が少ないんですよね。かつ立地もいいところとなると家賃が予算オーバーだったり・・・。

そんな中リノベ百貨店で見つけたこのお部屋は、SOHO利用ができるのに天井表しでとってもおしゃれ。

全体的にクールな印象の中、木の温かみのあるキッチン、床などが組み合わさっていてとてもセンスのいい部屋だと思いました。水回りも新品でそろえられているので気持ちよく住めそうだと思い、申込を即決してしまいました。

実際に家具や植物を置いてみるとさらにインテリアショップのようなお部屋になり、大好きな空間になりました。

ご紹介していただきありがとうございました。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:目黒駅から徒歩3分
  • 住所:東京都目黒区下目黒1丁目5-19
  • 家賃:15.4万円
  • 間取り:1R(35m2)
  • 階数:10階建1階
  • 向き:東向き
  • 構造:鉄筋コンクリート
  • 工事費用:370万円
  • 工事内容:基本プラン+オプション( オーク突板床、造作キッチン、室内洗濯機パン、UB交換、天井躯体表し、天井間接照明、独立洗面 )
  • 築年:1981年1月築
  • 改修:2018年7月
  • 設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/フローリング/オートロック/エレベータ/宅配ボックス/温水洗浄便座/浴室換気乾燥機/ガスキッチン/B・T別室/室内洗濯機置場/自転車置き場/独立洗面所/二人入居可/事務所使用可/ベランダ/防犯カメラ/全室エアコン/2面採光/水回り新品/シューズクローゼット/2口以上ガスコンロ