こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

■大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

 

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

 

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

 

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

 

■こんな人に読んでほしい

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」「でも、DIYをする技術や時間も無い」

 

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。

■今回紹介する物件の概要

オーナー様情報ー

オーナー様は個人の起業家の方です。副業として不動産投資を行っていらっしゃり、こちらの物件も投資用に購入されたものでした。同じ建物の中で区分で複数戸所有していらっしゃいます。

 

もともとこちらのお部屋はオフィス向けの内装になっていましたが、オフィスとしては駅からの距離があり、賃料を下げても決まらなかったため居住用に変更を決定しました。

過去にエイムズで他の物件やご自宅のリノベーションも発注いただいた経緯があり、今回立地はよい物件とのことでマンスリーマンション運用を狙い、施工から運用まで任せられるエイムズにリノベーションのご相談を預かりました。

 

物件の情報ー

今回の物件は、港区青山にあるマンスリーマンションです。最寄駅の表参道駅までは徒歩13分。渋谷や代官山、目黒も徒歩圏内の非常に便利な立地です。そのうえで閑静な住宅街にあり、ブランドも含めて入居ニーズは強いエリアです。
大通りの角にあるため、日当たりや風通しも抜群。マンションの1階にはレストランもありますので、自炊しない方でも暮らしやすいです。
部屋の間取りは1Rで1~2人暮らしがベスト。備え付けのベッドはダブルベッドをご用意して降りますので、気軽に2人暮らしを始められます。内装に合うヴィンテージ感のある家具や、観葉植物もあります。

 

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、人工大理石キッチン、造作洗面台交換、独立タンクレストイレ新設、天井躯体表し、サッシ交換×2、乾燥機付けUB交換 )。

 

リノベーションのトータル費用は432万円。

賃料が18万円UPしました。(12万円→30万円)

賃料を約2.5倍に値上げできた物件です。

 

立地が良く、リノベーションも新築のようで、インテリアコーディネートもこだわっているため大人気のお部屋になりました。

賃料UPと空室対策を同時に実現できた物件です。

 

■リノベーション前(空室対策前)の内装

 

リノベーション前は汚かったわけではありませんが、「普通の内装」という印象でした。

 

キッチンが小さかったり、水回りが3点式ユニットバスだったりと、居住用として入居者目線で考えると微妙な特徴も多かったんです。

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せっかくの人気エリアなのに、オフィス用としても居住用としてもどっちつかずな内装で入居者がつかないというのは大きな機会損失ですよね。

 

水回りは3点式ユニットバス。

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オフィス用とはいえ、内装のこだわりの無さやキッチンの狭さ、ユニットバスなどで人気は下がっていました。

 

賃料UPは難しい状態だったため、弊社にご相談をいただきました。

 

■エイムズにご依頼いただいた理由

かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

また、施工だけではなくマンスリーマンションの運用まで任せられる点も高ポイントだったようです。

 

他社で見積った場合、フルリノベの金額が予想以上に高かったりエイムズほど賃料アップに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

 

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リノベーション会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

 

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリノベーションを実現するスペシャリストが揃っています。

 

スタッフ一覧を確認する》 https://eims.co.jp/

 

■【賃料18万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

 

まずは居室空間から見ていきましょう。

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大幅なリノベーションにより、印象がだいぶ変わりました。

天井は躯体現しにすることで、ワイルドで現代風な印象に。ウレタン塗装仕上げをしています。

 

床には無垢ヤマグリを使用して、どんな家具でも合うよう意識しました。

 

高級感を感じられるよう、革張りのソファーも備え付けています。

 

ダブルベッドを備え付けているため、入居してすぐに日常生活を送ることができますよ。


続いてキッチンです。

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以前は1口IHでシンクも狭かったのですが、リノベーション後は3口コンロでより使いやすくなりました。タイルも可愛らしくて、意匠性を感じられますよね。

 

人工大理石システムキッチン、憧れのグローエ水栓、壁面タイルを導入して、使いやすくておしゃれなキッチンにしました。


続いて脱衣所周りを見ていきましょう。

 

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賃貸物件として不人気な3点式ユニットバスだったので、まずはそれぞれを独立させました。

 

トイレはタンクレスタイプにすることで、スタイリッシュな印象に。

 

お風呂は一面をブラックにすることで引き締まった印象にしました。浴槽は一人で入るには十分なサイズです。浴室乾燥機付きなので、室内干しも安心です。

 

洗面台には黒のアクセントタイルと置き型陶器シンクを導入して、デザイン性をアップ。

 

全体的に高級感を感じられるようにリノベーションし、南青山という立地に合うよう工夫しました。

 

そのほかの箇所も見ていきましょう。


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こちらは天井です。

 

躯体現しにすることで、モダンでワイルドな印象に。

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玄関はホワイトを基調としました。シューズボックスや姿見もありますので、利便性も抜群です。

 

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バルコニーもありますよ。

 

好立地でありながら賃料UPが難しい物件でしたが、意匠性を凝らして水回りの大幅リノベーションをすることにより、賃料を大幅にUPさせることができました。

 

■特にイチオシできるポイントを説明

 

①インテリアにこだわったリビングルーム

こちらの物件はリノベーションだけでなく、インテリアにもこだわっています。躯体現しや無垢材の使用など「新築のデザイナーズマンション」のような内装に加えて、家具にもこだわりました。

 

②清潔感のある水回り

3点式ユニットバスからそれぞれ独立させました。

 

■入居者さんの声

このお部屋を借りることを決めた理由は、最高のアクセスの場所で自慢できるお部屋に住めるということでした。

当時東京へ長期の旅行を決めていたのですが、最初はホテルにするかマンスリーマンションにするかを迷っていました。

ただ1ヵ月ほどなので毎日ホテルで過ごすというのももったいないかなあ、と感じマンスリーマンションに切り替えました。

家具家電付きの家に絞って探していたのですが、一般的なデザインのお部屋に住むのもなんだかもったいなあということでこちらのお部屋に。

東京で生活している!という意識もありますし、気分の上がる水回りで非常に楽しく過ごさせていただきました。

シックな雰囲気も本当に素敵で実際にこんな家に住みたい!と思いました。

また次回旅行に来る際は利用させていただきたいと思います。

 

■基本情報のまとめ

・最寄駅:表参道駅

・住所:〒107-0062 東京都港区南青山7丁目4−17

・家賃:30万円

・間取り:1R

・階数:1階

・向き:東向き

・構造:RC

・工事費用:432万円

・工事内容:基本プラン+オプション( 無垢ヤマグリ、人工大理石キッチン、造作洗面台交換、独立タンクレストイレ新設、天井躯体表し、サッシ交換×2、乾燥機付けUB交換 )

・築年:1986年

・改修:2017年

・設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/エアコン/インターホンTV/オートロック/エレベータ/システムキッチン/24時間セキュリティ/宅配ボックス/追焚給湯/温水洗浄便座/床暖房/バイク置き場/駐車場/ルーフバルコニー/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/自転車置き場/独立洗面所/二人入居可/ベランダ/専用ゴミ捨て場/シューズクローゼット/インターネット無料