こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

◽️大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

◽️こんな人に読んでほしい

■「長い間空室が出ていて困ってる」

■「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」

■「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」

■「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。

■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

お母さまから相続を受けた2代目の女性1棟オーナーです。

外観もデザイナーズ風にしっかり建てられていて、ご自身も上階にお住いです。

現入居者の退去を機に、入居者の質を上げたいと感じていました。

築年も経っていて、かつ3点UBだったこともあり将来的な競争力を確保するため、バストイレ別にすることと、内装も差別化出来るリノベを希望。

部屋の魅力を上がることで、学生以外の方にも入って欲しいということで、数社検討の結果、費用対効果や、デザインの柔軟性でエイムズを選びました。

物件の情報ー

今回の物件は、世田谷区の2階建アパートです。最寄の千歳船橋駅までは徒歩15分と少し歩きますが、その分落ち着いた雰囲気で、静かに暮らすにはピッタリの街です。学生利用も多いようです。植物に囲まれた重厚感のある外観もおすすめポイント。

部屋の間取りは1Kで、1人暮らしがベスト。おしゃれでコンパクトな暮らしをしたい方に人気の物件です。

 

空室対策・賃料UPのための具体的な改修箇所は、基本プラン+オプション( 突板オーク床、造作キッチン、室内洗濯機パン、独立洗面、UB交換、天井板貼、クローゼット新設 )で、リノベーションのトータル費用は270万円。

賃料が1.5万円UPしました。(5.5万円→7万円)

賃料1.5万円UPと一言で言ってもイメージが難しいかもしれませんが、もともとが5.5万円とお手頃な物件だったので、7万円に上がったことは「賃料27%UP」です。賃料が27%上がったと考えると、大きい変化ですよね。   

■リノベーション前(空室対策前)の内装

もともとは「よくあるワンルームの部屋」という印象でした。6.5畳と部屋が狭めなので、寝る空間とキッチンがかなり近いことが気がかりでした。

嫌煙されがちな3点ユニットバス式で、使い勝手が悪いことも気になるポイントですね。

こちらの物件の空室対策と賃料UPを同時に実現したいとのことで、弊社にご依頼いただきました。

■エイムズにご依頼いただいた理由

かけられる予算が限られている中で、金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

他社からも見積りを取ったとこと、フルリノベで予想以上に高かったり、原状回復程度で安いものの、賃料アップに繋がる差別化が出来ない提案とのことでした。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が高価になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

■【賃料1.5万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

リノベーションの前後の変化をご紹介しますね。

まずは、居室全体の様子から。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

大きく変わった箇所は、下記の点です。

  • キッチンのあった場所をクローゼットに改修
  • 床を合板フローリングから無垢のオーク材に改修
  • 天井を白一色から躯体表しのコンクリート打ちっぱなしに改修

キッチンを廊下に移動させることで、居室は居室として空間を独立させることができました。

以前は床が合板フローリングだったためおしゃれな印象は皆無でしたが、無垢のオーク材にすることで、一気に雰囲気のある空間に。無垢の床は肌ざわりも良く、裸足で過ごしたくなるような心地よさです。

また、天井を躯体表しにしたことにより、天井が物理的に高くなりました。6.5畳なのでコンパクトなお部屋ではありますが、リノベーションによって非常に広く感じるようになりました。


次に、空室対策・賃料UPの足を引っ張っていたユニットバス部分を見てみましょう。

▽before

お風呂、トイレ、洗面台が一緒になった3点式ユニットバスでした。ユニットバス、特に3点式ユニットバスは賃貸物件の中でも避けられがちな特徴で、これが賃料UPできない理由の一つでした。

⇩ ⇩ ⇩

▽after

リノベーションによって、お風呂、トイレ、洗面台を全て独立させました。家の広さ自体は変わらなくとも、リノベーションによってここまで快適な空間に変えることができるんです。

洗面台は、台所横のちょっとしたスペースに新設。コンパクトなボウルや丸くて可愛い鏡をあしらい、デザイン性をアップさせました。

お風呂は一面を木目調にすることで、やわらかい印象に。一人暮らしなら十分な広さです。

水回りのデザイン性と清潔感によって印象が上がり、空室対策と賃料UPを同時にできそうなお部屋になってきました。


続いてキッチン周りを見てみましょう。

▽before

以前はキッチン横に「カウンター」がありました。キッチン自体が狭いため、材料を切ったり、物を置いたりするためのスペースとして作られたのでしょう。

このカウンターの存在感が大きく、また動かすこともできなかったため、物理的にも視覚的にも悪目立ちしていました。

今回のリノベーションでは、この「カウンター」を無くし、キッチン部分は使いやすいクローゼットに変身させました。

⇩ ⇩ ⇩

▽after

引き続きキッチンをチェックしましょう。

キッチンは廊下に移動させました。スマートな1口IH、おしゃれな水栓、スポットライトでモダンな雰囲気に変身。隣り合うキッチンと洗面台のデザインを統一させることで、全体のまとまりを出しました。

天井はあえて配管をむき出しにする「躯体現し」にすることで、天井を高くする効果とラフな印象を出しました。

躯体現しは新築のデザイナーズマンションでも人気の特徴です。空室対策、賃料UPに繋がりやすいリノベーションの一つです。

◽️特にイチオシできるポイントを説明

①水回りの可愛らしさ

お風呂、トイレ、洗面台をそれぞれ独立させたこと、キッチンの場所を移動してデザイン性もアップさせたことが大きなポイントです。

賃貸物件の入居者様は「絶対にお風呂トイレは別々がいい」「洗面台は絶対に欲しい」という方が多くいらっしゃいます。

水回りのリノベーションは、空室対策・賃料UPに繋がりやすいです。

今回のリノベーションでは、3点ユニットバスを解消したことで、水回りの使い勝手が良くなりました。

また、木材(集成材)やタイルを使ってデザイン性を意識したことで、「デザインが他のお部屋とは違っているからこの家に住みたい」と思ってもらえるような空間になりました。

②躯体表しの天井

躯体表しは、大家さんのDIYでは絶対に変えられない部分です。どうしても、狭いお家はリノベーションできる箇所も限られてきます。そんな中で躯体表しを行うことで、空間を広く見せられたり、個性を出したりすることができるのです。

躯体表しの天井は、新築のデザイナーズマンションでも人気が高いです。リノベーションによって、この物件の強みを作ることができました。

◽️入居者さんの声

一人暮らしサイズのお部屋って、同じようなお部屋ばかりでお部屋探しもあまり楽しくなくて。たまたま見つけたこちらのサイトで軽い気持ちで探していたら、条件ピッタリのお部屋に出会ってしまいました。

自身の最低条件のバストイレ別に加えておしゃれな内装。水回りだけでなく内装もすべてリノベーションされていたのに新築よりもお手頃。他の人に取られたくない!と思い即決でした!この距離でもこれだけ中身がおしゃれなら歩ける!と感じました。入居後も大きな問題なく快適に住めています。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:小田急線「千歳船橋」駅徒歩15分
  • 住所:東京都世田谷区桜丘3丁目23-2
  • 家賃:7万円
  • 間取り:1K
  • 階数:2階建1階
  • 向き:南向き
  • 構造: 鉄筋コンクリート造
  • 工事費用:270万円
  • 工事内容:基本プラン+オプション( 突板オーク床、造作キッチン、室内洗濯機パン、独立洗面、UB交換、天井板貼、クローゼット新設 )
  • 築年:1991年6月
  • 改修:2018年8月
  • 設備:エアコン/フローリング/システムキッチン/温水洗浄便座/浴室換気乾燥機/B・T別室/室内洗濯機置場/洗面台/独立洗面所/IHクッキングヒータ/日当たり良好/水回り新品