こんにちは。都内を中心に空室対策の賃貸リフォーム&リノベーションを行なっている【エイムズ】スタッフの佐久間です。

■大家さんによくある悩み

アパートやマンションを所有している大家さんから相談を受けると、多くの方が次のようなお悩みを持っていることが分かりました。

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無いし、お金に余裕があるわけでもない」

築古物件を所有している大家さんは、「できれば原状回復工事ではなく、資産の価値を上げるリノベーションをしたい」と考えている方が多くいらっしゃいます。

このページでは、実際にエイムズでリノベーションをして空室対策&賃料UPに成功した大家さんの事例をもとに、築古物件のリノベーションの実態をご説明します。

■こんな人に読んでほしい

  • 「長い間空室が出ていて困ってる」
  • 「最近退去後に賃料を下げないと決まらないことが増えてきた」
  • 「空室対策と賃料UPを同時にしたいので、リノベーションを考えている」
  • 「でも、DIYをする技術や時間も無い」

このようなお悩みを抱えている大家さんに読んでいただけると嬉しいです。実際にエイムズのリノベーションで空室対策をし、賃料UP、入居率UPに繋がった事例をご紹介します。

今回紹介する物件の概要

■今回紹介する物件と大家さん情報:

オーナー様情報ー

40代の個人投資家のオーナー様が投資目的で区分で購入されています。

こちらのオーナーの所有物件で、エイムズにてマンスリー運用をしているお部屋が他にもございます。

過去に原宿のお部屋でエイムズにてリノベーション後、マンスリー運用で収益化に繋がった経緯があり、今回もマンスリー運営目的でリノベーションを決定していただきました。

物件の情報ー

今回の物件は、港区赤坂の高級感溢れるエリアに位置しています。最寄の赤坂駅までは徒歩2分。駅近で移動しやすい立地です。

赤坂サカスや日枝神社が近く、24時間営業している飲食店も多い、赤坂の中心部の好立地マンスリーマンション。

都心の暮らしに憧れる方にとって、魅力的な立地です。

部屋の間取りは1Rですが、約40m2と広いので2人暮らしでも快適に過ごせます。

ペルソナとしては都心の職場で働いており、近くに住居を探している方を想定しました。

部屋が北向きで日当たりが悪いため、全体的にトーンを落とし隠れ家的な落ち着ける空間にリノベーションとしました。

具体的な改修箇所は基本プラン+オプション( ヴィンテージ加工フローリング、御影石トップシステムキッチン、御影石トップ洗面台、天井躯体表し&可変色タイプ間接照明、モールテックスクローゼット )。

リノベーションのトータル費用は590万円です。

賃料が14万円UPしました。(22万円→36万円)

リノベ費用が590万円と聞くと「高いな」という印象ですが、賃料14万円UPと空室対策を同時にできると考えれば、コスパの良いリノベだと思います。

こちらの物件は家具家電付きで、1ヶ月から住むこともできる特殊な物件です。清掃費や水道光熱費も一律で設定されています。

■リノベーション前(空室対策前)の内装

リノベーション前の内装を見てみましょう。

築年が2001年とそこまで古くないので、元々綺麗でした。しかし、赤坂という競合の多い場所で魅力になるような特徴はなく、空室対策をしたいとのご依頼でした。

お部屋は綺麗ですが、床や壁面には合板の木材を使った一般的な物件でした。赤坂という都心らしさは無く、いわゆる普通の賃貸マンションです。洗面台も広くて使い勝手は良いのですが、高級感は感じられないデザインです。ファミリー向けマンションのような雰囲気で、赤坂ならではの良さは感じられません。


キッチンも綺麗ですが、特にこれといった特徴はありません。

大きな問題点はないものの、高級感を求める赤坂の方にとって魅力的なマンションとは言えませんでした。

賃料UPや空室対策できるような特筆する点はありません。

■エイムズにご依頼いただいた理由

金額が決まった一律のパッケージ提案ではなく、予算に応じて、リノベーションの提案に幅出しさせて頂いた点を評価頂きました。

また、出口として賃貸のみならずマンスリーマンション運営やホテル運営なども手掛けるエイムズであればリノベーション物件の価値を最大限に引き出せる点もポイントが高かったとのことでした。

リフォームを請負う不動産会社はもちろん、リフォーム会社でも、自社大工の会社は少なく、結局外注することも多く、価格が効果になりがちですが、エイムズには「大工部」という部門があり、10名ほどの大工が所属しています。大工を内省化することで、費用を抑えることができます。

また、設計や施工管理には、大手ゼネコンの現場担当をしてきたスタッフや建築、デザイン系の専門学校卒のスタッフなど、デザイン性の高いリフォームを実現するスペシャリストが揃っています。

スタッフ一覧を確認する》https://eims.co.jp/

【賃料14万円UPに成功】リノベーション前後のビフォーアフター

赤坂に住みたい方のツボを押さえたお部屋作りを意識しました。リノベーション前後の変化を見ていきましょう。

まずは居室空間からご紹介します。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

木目調の温かい雰囲気から、ブラックを基調としたスタイリッシュなお部屋に変身。部屋の仕切りも無くしたので、広いワンフロアの空間になりました。

床にはビンテージ加工のフローリングを使っていて、「木目調だけどシック」になるよう施工しました。

赤坂に住む方の好みそうなデザインにすることで、実際に賃料14万円UPに成功しました。


続いてキッチンを確認しましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

御影石トップシステムキッチンを採用して、高級感を出すよう意識しました。

全てブラックやグレーに統一することで、生活感を抑え、おしゃれな空間を維持できます。


次は洗面所を見てみましょう。

▽before

⇩ ⇩ ⇩

▽after

洗面所の雰囲気も大きく変えました。ブラックの天然大理石の天板を用いて、高級なホテルのような仕上がりにリノベーション。御影石という大理石を使用しています。

横幅が1400とワイドなので、二人でも使いやすいです。


ほかの部分も見てみましょう。


テレビを壁掛けタイプにすることで、部屋全体がスッキリとした印象に。

幅広の机を設置しているので、自宅で仕事するにも便利です。

クローゼットもブラックで統一。「モールテックスクローゼット 」を採用しました。モールテックスは、ベルギーのBEAL社が開発した左官材料です。意匠性の高さと優れた機能性で人気を集めています。

クローゼットの壁をブラックにすることで、部屋全体が立体的になるよう計算しました。

ダブルのベッドを置いても広々と過ごせます。こちらのベッドは備え付けなので、入居してすぐに使えますよ。

照明は可変色タイプの間接照明を採用しました。明るさや色合いを簡単に変えられるので、シチュエーションに合わせてお部屋の雰囲気をガラッと変えられます。

玄関スペースもかなり広々としています。モノクロを基調とした、落ち着いた雰囲気です。

居室との統一感を出すために、トイレの棚もブラックにしました。

■特にイチオシできるポイント

ブラックを基調としながら、とにかく高級感を出すようにリノベーションしました。赤坂に住みたい方は高級感や「都心に住んでる感」を求めることも多いので、そういった方が好むデザインを意識しています。

■入居者さんの声

短期出張で都内で働くことが年に数回あるのですが、その際仕事の勤務時間が長いため、アクセスは最重要項目でした。

賃貸だと短期解約金がとられたり、わざわざ家具を買いそろえるのも面倒ですし、ホテル暮らしだと狭いわりに割高で生活もしづらいです。

そんな中リノベ百貨店さんのマンスリーマンションの募集を見つけてこれだ!と感じました。

ホテル暮らしとそこまで金額が変わらず、家具家電付きでこんなにおしゃれなお部屋に住めるので、とても生活しやすく便利です。

何度か利用させていただいていますが、出張の時でもこんなに落ち着ける家があるとお休みの日もゆっくり過ごせて嬉しいです。

料理も楽しめるしとても優雅な気持ちで過ごせますよ。

■基本情報のまとめ

  • 最寄駅:東京メトロ千代田線赤坂駅徒歩2分、東京メトロ南北線 溜池山王駅徒歩3分
  • 住所:東京都港区赤坂2-6-22デュオスカーラ赤坂Ⅱ404号室
  • 家賃:36万円(1日1.2円)
  • 間取り:1R(38m2)
  • 階数:4階
  • 向き:南東
  • 構造:ー
  • 工事費用:590万円
  • 工事内容:基本プラン+オプション( ヴィンテージ加工フローリング、御影石トップシステムキッチン、御影石トップ洗面台、天井躯体表し&可変色タイプ間接照明、モールテックスクローゼット )
  • 築年:2001年
  • 改修:ー
  • 設備:都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水