リノベーションをすれば、築古であっても問題なく家賃を上げることができます。エイムズでリノベーションをして、家賃が大幅に上がった築古アパートの事例を紹介します。
築50年近い築古アパートを相続しました。半分以上が空室になっており、内装も昔ながらの和室のままで、家賃を下げても入居者が決まる気配がありません。リノベーションをするにも費用がかかるため、資金が回収できるのか不安です。このような築古アパートでもリノベーションで家賃を上げて復活させることはできるのでしょうか？
リノベーションをすれば、築古であっても問題なく家賃を上げることができます。家賃のアップ幅は立地などに影響されますが、築古であることは問題ありません。今回は、エイムズでリノベーションをして、家賃が大幅に上がったアパートの事例をいくつかご紹介します。
目次
全体で家賃が1.5倍！アパート一棟リノベーション事例
○物件概要
築年月：1966年 面積：120㎡ 構造：木造一棟
最寄駅：板橋本町駅より徒歩6分
リノベーション前にオーナーが抱えていたお悩み
こちらは築55年の築古アパートで、シェアハウスを前提としていたために間取りが細切れで使いにくいという難点のあったアパートです。
シェアハウスの契約を解消されてしまったことで入居者がゼロになり、老朽化や間取りの問題からこのまま貸し出しても入居者が決まらないということでお悩みでした。
内装のリノベーション内容
内装のリノベーションで行ったことは大きく分けると以下の3つです。
- シロアリ対策
- 既存の作りを活かし、細切れの間取りを4部屋に分割
- 人気の出る内装デザイン
まず、中長期での運用を見据え、1階の床はすべて撤去してシロアリ対策を施しました。
ここまでできるのはフルリノベーションのメリットです。見えない部分だからと放置すると、後で不具合が出てきてしまう可能性が高い部分です。
次に、フロアを4部屋に分割して部屋の間取りを作り直しました。
内装は好き嫌いが出にくく、人気のある白を基調としたナチュラルなデザインに。ヘリンボーンの床やキッチンのタイル貼りなどでアクセントを付けることで、リノベ感をしっかりと出しています。
また、部屋の間取りがそれぞれ違うことで微妙にターゲットが違ったり、同時に空室が出れば入居希望者に選ぶ楽しみがあったりするアパートになっています。
リノベーション前
元の内装はシェアハウス仕様。細切れだったり、洗濯パンが2個並んでいたり、そのままでは使えない状況でした。
各所に点在する狭いキッチン。広さに対して設備は少し大きめです。
無理矢理な配置になっており、築古かつこの内装では入居者を決めるのはかなり厳しい状況。お風呂も年代を感じる仕様でした。
リノベーション後
1DKの部屋。造作キッチンとグリーンのタイルがおしゃれ。窓も大きく開放感があります。ダイニングにクローゼットが2つあり、収納力も抜群です。
寝室にもオープンクローゼット。基礎の位置を活かしながら間取りをプランニングしています。オープンクローゼットにすることで広く見え、入居者の自由度もアップしました。
もちろんバス・トイレ別。洗面台も独立した空間になっています。
こちらは約19㎡のワンルーム。キッチンタイルはナチュラルな白で。クロスでアクセントをつけています。居室にある柱が木造のリノベーションならではの特徴です。
こちらもバス・トイレ別。狭いワンルームでも洗面台がついているのは高評価です。造作でナチュラルリノベ感たっぷりなのもポイント。
玄関を入ってすぐのところには可動棚を設置。高さが変えられるので入居者の自由度が高くなっています。少し斜めにして圧迫感のない棚にしています。
こちらはなんとメゾネット。下にキッチンを含む水まわりがあり、上が約12畳ある居室に。キッチンは3.6畳あるので、小さなテーブルを置いてプチダイニングにもなります。収納は可動棚になっているので広々。ヘリンボーンの床もおしゃれです。
このお部屋の特徴の一つがバルコニー。上にも下にも広いバルコニーがあり、周りにも高い建物がないので開放感たっぷりに仕上がっています。
バス・トイレ別の独立洗面台と、玄関入ってすぐのところには可動棚。洗面台は細かなタイル貼りで高級感たっぷりのデザインに仕上がっています。
細切れの間取りで、間取り変更も難しい物件でしたが、デメリットを最大限活かしてそれぞれの部屋に違った特徴のある一棟アパートにリノベーションできました。
○工事費用・施工後の賃料の変化
工事費用：1,500万（4部屋）
賃料：20→31万円
外装のリノベーション内容
内装だけでなく、外装もリノベーションを行っています。一棟まるごとのリノベーションでコストがかかっていることもあり、できるだけコストを抑えながら費用対効果の高いリノベーションにすることを意識しました。
リノベーション内容としては以下の3つです。
- 外壁修繕
- 塀の修繕
- 宅配ボックス等で利便性向上
リノベーション前
元は古びたイメージの外観。塀の一部が剥がれ落ちていた。外壁も傷みが出ており、修繕は必須の状態でした。
リノベーション後
デザイン性を上げるため、白をベースに黒でアクセントを効かせたおしゃれな外観に。外壁は塗装して修繕しています。塀はコストを抑えるためジョリパットで仕上げました。
入り口には宅配ボックスを新設して利便性をアップ。インターホンもついて、女性も住みやすい仕様に。館銘板の文字はレトロなフォントが目を惹きます。
○工事費用・施工後の賃料の変化
外装工事費用：300万円
外装まで手をかけたことで家賃もしっかり上がりました。1棟まるごと満室となって、賃料も20万円から31万円と11万円の大幅アップに成功しています。
アパート一棟リノベーションで家賃が2.4倍に大幅アップ！
○物件概要
築年月：1975年 間取り：1LDK 面積：32㎡ 構造：木造戸建て
最寄駅：西荻窪駅より徒歩6分
こちらも一棟リノベーションをした物件です。一棟リノベーションの様子はこちらで紹介しています。
リノベーション前にオーナーが抱えていたお悩み
以前ご紹介した事例はメゾネットタイプでしたが、こちらは2階の1LDK。築50年をそのまま感じるような古さが残るアパートでした。
このままでは入居付けもできないということで、中長期でも安定して人気の出るリノベーションをしたいということでご相談をいただきました。
リノベーション前
かなり古い内装。南向きにもかかわらず、部屋全体も暗い印象です。
和式トイレは、なかなか見かけないかなり古いタイプのものがそのままでした。
リノベーション後
内装を丸ごと入れ替えるのはもちろん、こちらの部屋は少し遊び心を入れて、特徴を出したお部屋に仕上げています。
キッチンはインテリアに詳しい方に人気の高いモールテックス材を使用。意匠性の高さはもちろん、機能性も高い素材です。ナチュラルさの中に、目を引くインパクトのあるお部屋になりました。
リビングにはナチュラルなロフト。寝室にはウッドデッキも。ロフトとテラスは憧れる方も多く、他にはない魅力になっています。
もちろん、トイレ、バス、洗面台は独立。洗面台はキッチンとカラーリングを合わせ、ホテルのような高級感ある仕上がりになりました。
○工事費用・施工後の賃料の変化
工事費用：470万円
賃料：5万円→10.4万円
元がかなり古くなっていたこともあり、家賃は5.4万円も上げることができました。人気のナチュラルリノベーションにプラスアルファの魅力があるお部屋なので、入居もすぐに決まっています。
築44年賃貸マンションがリノベーションで賃料5万アップ＆完成前に入居決定
○物件概要
築年月：1978年 間取り：1LDK 面積：40㎡ 構造：RC造
最寄駅：富士見ヶ丘駅より徒歩4分
リノベーション前にオーナーが抱えていたお悩み
こちらの事例は、築古物件を購入し、コストを抑えたリフォームをいくつかしたものの入居が決まらないという状況でした。そのため、築古専門のノウハウを持ったリノベーション会社を探していたところで、エイムズにご相談をいただきました。
内装をフルリノベーションして、リノベ感たっぷりのデザイン性が高いお部屋にリノベーションさせていただきました。
使いにくい2DKの間取りは使いやすい1LDKに、設備はデザイン性が高く使いやすいものに一新して、新築同様になっています。
リノベーション前
リノベーション後
キッチンは旧式のものを取り除き、造作キッチンへ。壁のタイル貼りがアクセントに。
リノベーション前
和室が残る間取りで収納は押し入れのまま。古い照明やクッションフロアなど、デザイン性も低い状態の部屋でした。
リノベーション後
床は木目のグラデーションが美しいフロアタイルに。
寝室にはアクセントクロスも入れて、目を引くポイントを作りました。
リノベーション前
圧迫感もあった傷みが激しいトイレと、UBが入れられなかった在来浴室。
リノベーション後
トイレは洗面台や洗濯機置き場と同一の空間にすることで広々と変身。ユニットバスが入れられなかった在来浴室は、水まわりの配置を工夫することでユニットバスに。洗面台は広々したスペースのあるものになって、デザイン性と機能性が大幅にアップしました。
○工事費用・施工後の賃料の変化
工事費用：370万円
賃料：7万円→12万円
在来浴室の天井に梁があったこと、トイレの排水が壁排水だったことなどから水まわりの設計に苦労しました。上手く配置を組み替えることで、それぞれ独立した水まわりに施工し、ユニットバスを入れることもできました。家賃も5万円あげてオーナー様が満足する期待利回りを確保できています。
どれだけ築古でもリノベーションで賃料アップはかなう！
リノベーションで家賃が大幅にアップした事例を3つ紹介しました。
立地の良さがありながらも内装が古い、間取りが使いにくいために家賃が大幅に下がっている物件であるほど、リノベーションをすることで大幅に家賃の向上が期待できます。
今回ご紹介した事例はどれも築40年以上ですが、リノベーション物件であれば築年数はそれほど影響がないためこれくらい家賃を上げることも可能です。長期的な経営を考えるのであれば、競争力が低下してきたタイミングでリノベーションを検討してみてください。
エイムズには、リノベーション物件を探している入居希望者の相談が年間3000組以上。そのため、お客様の要望や内覧時の反応、入居申し込み獲得状況など、リアルな情報を豊富に所持しています。
立地や広さなど物件の情報とリノベ物件に申し込むお客様の情報を合わせた、入居者が決まる提案で、施工後1カ月以内の入居獲得は約9割。月間5万人が利用する自社サイトでの客付けと合わせて、築古物件の空室解消、賃料アップを実現します。 クラフトリノベーションの事例集プレゼントはこちら
